中古マンション|案内できない3つの理由

2020-05-19



ネット広告で見つけた中古マンション


中古マンションは、どこの不動産会社でも同じ物件が取り扱えるはず。


でも、取り扱えない物件は存在します。


中古マンションの流通を知ろう


こんにちは。
無料仲介ネットの福元です。

ウチは中古マンションなどの購入時にかかる仲介手数料割引の会社です。

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中古マンションのお話です。


ほとんどの中古マンションは、どこの不動産屋でも取り扱いができます。


しかし一部の中古マンションは、特定の不動産屋でしか取り扱いができないことがあります。


なのでウチでも中古マンションのお問い合わせをいただいても、取り扱えないことがあります。


中古マンションはどこの不動産屋からでも買えるはずなのに買えない?


どんな場合にそうなるのかを、レインズや媒介契約を通して解説します。



案内できない理由を3つほど紹介します。



中古マンションの購入をお考えの方は、不動産流通の基礎的なことですので、購入前にぜひ知っておいてください。


レインズと中古マンション


レインズというものがあります。


レインズとは簡単にいいますと不動産屋だけが見ることができるサイトです。


レインズには、販売中の中古マンションが登録されています。

レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム)(Real Estate Information Network System)頭文字の(R・E・I・N・S)を取って通称(レインズ)と呼んでいます。


レインズは全国ではエリア別に4つあります。


ウチは大阪なので「近畿レインズ」です。


近畿レインズは近畿地区20,000社以上の不動産屋が加盟しています。


中古マンションを売りたい、という方が、不動産屋に相談すると、不動産屋は物件情報をレインズに登録します。


登録することによって、全国の不動産屋に物件情報が伝わります。


全国の不動産屋に物件情報が伝わると、たくさんの不動産屋が買いたい人を探せます。


中古マンションを早く成約に結び付けることができる、よくできたシステムです。


お家探しで複数の不動産屋を利用したことがある人は、気づいたと思うのですが、どこの不動産屋でも同じ物件を紹介されることがあります。


理由はレインズだったのです。

具体的には

  • 売主が不動産屋Aに中古マンションの売却依頼をする。
  • 不動産屋Aは中古マンションをレインズに登録する。
  • レインズ加盟業者に売物件情報が伝わる。
  • 全不動産業者が購入希望者を探す。



流れはこんな感じ

売主
↓(売却依頼)
不動産屋A

レインズ(登録)

全国の不動産業者

図で表わすとこんな感じ


しかし特定の不動産屋でしか取り扱っていない中古マンションは存在します。

それは媒介契約にあります。


中古マンションの媒介契約とレインズ


レインズに登録してあれば、どこの不動産屋でも取り扱えます。


しかし売り中古マンションは必ずレインズに登録されるわけではありません。


媒介契約の種類によります。


媒介とは仲介と同義語です。


媒介契約:たとえばマンションを売りたい方がいたとします。不動産屋に売却を依頼します。サービス内容や手数料を決めます。これが媒介契約です。


媒介契約は3種類あります。


ひとつずつ解説します。

専属専任媒介契約


売主は、売却を任せられるのは1社のみ。


売主が自分で買主を見つけても、契約した不動産屋を通す必要があります。


専任媒介契約


売主は、売却を任せられるのは1社のみ。


ここは専属専任と同じ。


違うのは
売主が自分で買主を見つけた場合は、契約した不動産屋を通す必要はありません。


一般媒介契約


同時に複数の不動産屋に売却依頼ができます。


レインズ登録義務


レインズへの登録義務を見てみましょう。

  • 専属専任:登録は5日以内
  • 専任:登録は7日以内
  • 一般:登録は任意


一般の場合のみレインズへの登録が任意です。


レインズ登録と中古マンション|案内できない理由1


先の項目で、解説しました通り一般媒介契約はレインズへの登録が任意です。


現実は登録されたり、されなかったりです。


なので一般媒介契約の物件は、登録されていない場合は、売主が直接に媒介契約した不動産屋しか、取り扱えないことがあります。


また専属専任や専任でも5日または7日以内と、登録するまでの猶予期間があります。


なので7日以内だと登録されていないことがあります。



また悪いことなのですが、レインズに登録しない業者も存在します。以前ワタシが勤務していた会社では横行していました。


専任などでの契約は、売主からの手数料は確保済みになります。


自社で買主を見つけた場合は買主分も手数料が確保できます。


他社に情報を流さないことにより売主・買主の両方からの手数料を狙えます。


両方からの手数料が独占状態になるので、いわゆるオイシイ物件となります。


売却依頼する側は、レインズ登録なんて知らない人がほとんどです。


結果として、買主を探す広告は1社のみとなり、多くの方に売物件の告知ができません。


売主さんへの背信行為ですね。


こんな中古マンションもご紹介できない、ということになります。

中古マンションの囲い込み|案内できない理由2


囲い込みとは業界の闇の部分でもあります。


専属専任・専任ではレインズに登録する義務があります。


なので登録された物件は、どこの不動産屋からでも紹介が可能です。


しかし、紹介・案内ができないことがあります。


理由は「囲い込み」です。


囲い込みが起こる理由は仲介手数料です。



詳しくは物件の囲い込みを参照ください。


この問題も報道などでご存じの方もいらっしゃると思います。

中古マンションの売主との約束|案内できない理由3


売主が一般の方ではなく、業者の場合があります。


売主が中古マンションの業者の場合は、直接販売する、などです。


なので、そもそも仲介物件ではありません。もちろんレインズへの登録義務はありません。


売主が業者でもレインズへ登録するケースがあります。


たくさんの不動産屋に広告してもらった方が、早期に販売されるため業者が自ら登録します。登録されるとご案内は可能です。


登録しないケースは、中古マンションの買取業者などで見られることがあります。


ウチもそうなのですが、中古マンションの売却依頼を受けることがあります。


売主が売却を急いでいる場合は、不動産屋が仲介して買取業者に買い取ってもらうことがあります。


買い取ってもらった中古マンションはリフォームなどをして再販売するケースが多いです。


再販売をするときに「レインズには登録しない約束」を仲介屋と買取業者で交わすことがあります。


1社で販売すると仲介手数料も売主・買主ともに独占できるからです。


なので仲介の不動産屋は、レインズに登録せず1社独占で再販売させてくれる買取業者から声をかけることがあります。


もちろん違法性はありません。


この様なケースでは他の不動産屋は取り扱うことはできないです。




また関連会社で不動産屋を2つ作りA社で買い取り、B社で販売する、というケースもあります。A社だけだと再販売での利益だけです。しかし関連会社のB社から販売することで仲介手数料も申し受けることができます。このケースでも他社では取り扱うことはできません。

案内できない中古マンション|どうやれば内覧できるの


知り合いの不動産屋に「中古マンションを内覧したい」と頼んだら「ウチでは取り扱えない」と言われた。


そんな中古マンションは、ウチでも多分同じ結果です。


なので内覧したい場合は


「直接、問い合わせてください」ということになります。


多くの中古マンションはウチに限らずどこの不動産屋でも取扱いが可能です。


しかし理由はこれまで述べた通り、内覧できない、取り扱えない中古マンションは存在します。


同じマンションでも部屋番号が違うと、眺望なども変わります。まったく同じ物件は他には存在しません。


その中古マンションが気になるのであれば「直接、問い合わせる」のが良いと思います。


ただ、その際に「なぜ、他の不動産屋では取り扱えないの」と聞いてみるのもよいと思います。これは悪い意味ではなく、自分が購入を考えている物件の履歴を知るひとつの項目であると思います。


ウチでも問い合わせをいただいた中古マンションの約2割がご紹介・ご案内ができないことがあります。多くは記した通りのことが多いです。


参考にされてください。

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福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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