中古マンション購入してリフォームしたい|流れは?費用は?期間は?



中古マンションを買ってリフォーム


「気に入った中古マンションがあったので購入したい。でもリフォームしないと設備がダメかも。費用はいくらくらいかかるんだろう?リフォームローンって組めるの?リフォームの期間は?」
こういった疑問にお答えします。


この記事の内容

すべての完全手順が分かる

  • 流れが分かる|中古マンションの購入からリフォームまで
  • 費用が分かる|中古マンション購入からリフォームまで
  • ローンが分かる|物件ローン・リフォームローン
  • 期間が分かる|中古マンション購入から入居まで




こんにちは。無料仲介ネットの福元です。不動産屋です。中古マンションの仲介手数料割引サービスをやっている会社です。


気に入った中古マンションがあるけど、リフォームやる必要がありそう?


そんな物件の場合気になるのが「手順」「費用」「期間」です。


たくさん項目がありますが3分くらいで全文読めます。3分後には全体の流れが把握できます。
ひとつずつ解説していきます。


流れ|中古マンション購入からリフォームまで


中古マンションの購入からリフォームまでの流れ



物件ローンとリフォームローン組んだ場合の手順です。



以下の通りです。見ただけで気が遠くなりそうです。



一般的な流れです。手順を間違えると、引っ越しできません。


  • 申込|マンション
  • 見積|リフォーム
  • 事前審査|住宅ローン(マンション・リフォーム)
  • 契約|マンション
  • 契約|リフォーム
  • 本審査|住宅ローン(マンション・リフォーム)
  • 金消契約|住宅ローン(マンション)
  • 決済|引渡(マンション)
  • 工事開始|リフォーム
  • 銀行|工事終了の確認
  • 金消契約|住宅ローン(リフォーム)
  • 決済|引っ越し


住宅ローンで【中古マンション】【リフォーム】の費用を借りる前提で解説を進めていきます。


申込|マンション


購入申込書(買付証明証)を売主に提出

※購入申込書・買付証明証など呼び名は色々ですが、同じものです。



内覧して買いたいなと思ったら、購入申込書(買付証明証)を売主に提出します。
※価格(値下げ)などの条件交渉は購入申込書に記入します。



条件が合意すれば次に進みます。

見積|リフォーム


リフォーム屋さんにリフォーム見積もりを貰う

この時点でリフォームの見積もりが必要です。リフォームローンも住宅ローンで借りる場合は全体の資金計画が必要です。
なので資金計画を立てる必要があります。



住宅ローンの申込金額を確定させる必要があります。また総費用額が分からなかったら、そもそも契約もできません。



これから購入する(マンション・リフォーム)の費用は、この時点で把握できます。


例)住宅ローンの申込金額

  • 中古マンション:2000万円
  • リフォーム費用:400万円
  • ローン申込:2400万円


前項までで費用の全体が分かってきました。



注意としては購入諸費用が必要です。



諸費用についてはこちらを参照ください。
参考:中古マンション買う時の諸費用はいくら?


事前審査|住宅ローン(マンション・リフォーム)


中古マンション・リフォーム費用(事前審査)

リフォームは後でやるので、中古マンションだけの事前審査でいいんじゃないの?と思われますが、審査には基準があります。借入金額によって、否決になる可能性もありますし、また金利も変わる場合があります。


リフォームローンを利用する方は必ず、この時点で【物件】と【リフォーム】の事前審査を受けておく必要があると言えます。


契約|マンション


売買契約締結

マンションの売買契約を売主と交わします。


契約|リフォーム


工事請負契約

リフォームの契約をします。


本審査|住宅ローン(中古マンション・リフォーム)


住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査をします。



銀行ローンの場合は本審査で落ちる心配はありません。但し、事前審査のときと状態に変化が無ければ、否決になることはありません。


金消契約|住宅ローン(中古マンション)


金銭消費貸借契約(中古マンション)

銀行と中古マンションのお金を借りる契約をします。



金利や期間などが契約書に書き込まれています。


決済|引渡(マンション)


決済(引き渡し)

銀行に(買主・売主・司法書士・不動産屋)が集まります。



所有権が売主から買主に代わります。


工事開始|リフォーム


工事着手

所有権移転が済みましたので、中古マンションは自由にできます。



リフォーム工事を行うことができます。


銀行|工事終了の確認


銀行の工事終了確認



実は工事開始前にも確認をしています。



銀行が工事の終了確認をします。



写真撮影が一般的です。ちゃんと見積書や工事請負契約書通りに工事が行われたかのかを確認します。


金消契約|住宅ローン(リフォーム)


金銭消費貸借契約(リフォーム)

リフォームローンの金銭消費貸借契約です。



決済の約1週間前に行うことが一般的です。



でも前項での工事完了を確認して、金消契約して、それから1週間後に決済となると、期間がすごく取られます。



現実的には、すでに住宅ローンの方は返済が始まってますので家賃とも重なっています。なので工事完了と同時に引っ越ししたいところです。



実際の取引では、金融機関と相談し、決済までにリフォーム工事後の写真を提出などで許可を得て、工事終了と同時に引っ越しができるように相談しましょう。



決済|引っ越し


決済(リフォーム工事終了・引っ越し)

リフォーム代金の支払いを終え、すべて終了です。



ピカピカになった新居へ引っ越ししましょう。


費用|中古マンション購入からリフォームまで

資金計画


資金計画



必要資金は大まかに分けて3点

  • 中古マンション費用
  • 諸費用
  • リフォーム費用


中古マンションの費用は、物件価格です。



中古マンションの諸費用は、物件価格の5%~10%が目安です。



リフォーム費用は、どの程度するのかによって大きく異なります。



フルリフォーム(キッチン・バス・トイレ・洗面台・全フローリング貼替・クロス貼替)をすると概算で
70㎡:400万円前後かかることもあります。



仕様のグレードを上げれば更に費用はかかります。


2000万円の中古マンションならこんな感じです。

  • 中古マンション:2000万円
  • 諸費用:150万円
  • フルリフォーム:400万円
  • 借入合計:2550万円


資金計画を立て全体像を把握しましょう。


ローン|物件ローン・リフォームローン


ローンの返済額


2000万円の中古マンションで試算するとこんな感じです。



中古マンション:2000万円・諸費用:150万円・フルリフォーム:400万円



借入合計:2550万円


毎月の返済額の目安(金利は金融機関によりことなります。概算です。)
35年ローン:約7万円


期間|中古マンション購入から入居まで


中古マンションの購入から入居まで



期間は大まかに分けると2つです。

  • 申込から所有権移転(約1ヵ月)
  • 所有権移転からリフォーム・引っ越し(約2ヶ月)
  • 合計で3ヶ月以上かかる場合があります


フルリフォームした場合です。工期は2ヶ月も順調に行けば、1ヵ月程度で大丈夫な場合もありますが、繁忙期だと2ヶ月でも間に合わないこともあります。



引っ越しも事前の予約が必要になるため、工期等についてはしっかりと打ち合わせしましょう。



申込から所有権移転
おさらいします。以下を1ヵ月で行います。

  • 申込|マンション
  • 見積|リフォーム
  • 事前審査|住宅ローン(マンション・リフォーム)
  • 契約|マンション
  • 契約|リフォーム
  • 本審査|住宅ローン(マンション・リフォーム)
  • 金消契約|住宅ローン(マンション)
  • 決済|引渡(マンション)



所有権移転からリフォーム・引っ越し

所有権移転が終わりましたので、リフォーム開始です。


こちらの項目が約2ヶ月です。

  • 工事開始|リフォーム
  • 銀行|工事終了の確認
  • 金消契約|住宅ローン(リフォーム)
  • 決済|引っ越し

合計で3ヶ月以上かかります。


まとめ

事前の打ち合わせが重要

中古マンションを購入し、リフォームをする予定の方は、打ち合わせはしっかりとしましょう!



実例として「キッチンやバスの色決め」などの仕様決め等で時間が経過し、キッチンやバスの入荷が遅れたり、また職人さんの日程などにも影響し、当初の引っ越し予定日に、まだリフォームが未完成なんてこともあります。



当社では、中古マンションの仲介手数料割引サービスを行っているので、たくさんのケースを行っております。本記事に掲載したのは、一般的な流れです。金融機関によっては、流れが違う場合もあります。


具体的なことが決まった場合は関係機関(銀行・リフォーム屋・不動産屋)には、その都度確認をしましょう。



中古マンションを購入し、リフォームまで予定している人は、流れをしっかりと把握しておきましょう。



不動産屋にすべて任せると楽かも

不動産屋にすべてを任せている人は、不動産屋がすべての段取りを行ってくれます。なので安心感はあります。



自分でリフォーム業者選定の場合は最初の内覧時から打ち合わせをしっかりと!

自分でリフォーム工事業者を選定する場合などは、購入申込の段階で見積もりが必要になります。その時点で、どこまでリフォームをするのかを検討する必要もあります。


リフォーム業者の混み具合によっては、期間は更に延びる場合もあります。見積もりもスグ来てもらえる訳ではありません。見積もり時点では売主との日程調整も必要となります。なので内覧に行った際は、リフォーム予定であることを伝え、リフォーム屋さんと見積もりに再度来ることなどを伝え、協力してもらえるようにお願いしておきましょう。



引っ越ししてからのリフォーム工事は避けよう

引っ越ししてからのリフォーム工事は避けた方がよいため、計画的に行う必要があります。引っ越ししてから工事業者が新居に入ってくると生活が始まっているので大変です。


そうならないように、事前打ち合わせはやはり重要と言えます。



リフォーム済みマンション

めんどうくさそうだな?と思った方はリフォーム済みマンションも検討しましょう。こっちは楽です。


でもリフォームを自分でやれば、仕様を自分で決められることは魅力ですよね。


よいマンションが見つかりますように。


お読みいただきありがとうございます。当社なら仲介手数料割引で購入できますので、ウチにも相談してください。

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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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