中古マンションの選び方【簡単】物件選びの方法

2021-03-01

中古マンションの選び方




中古マンションを購入しようと思った。


どんなマンションを選べばいいのか?


選ぶ基準が必要です。

たとえば
月々:5万円の返済だと
価格:1900万円の中古マンションが購入できる、など・・・


基準が分かれば選び方も簡単です。




3分ほどで読めます。


3分後には選ぶ基準がハッキリ認識できます。


中古マンションの選び方【簡単】物件選びの方法



こんにちは。
無料仲介ネットの福元です。
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こんなことが分かります。

  • 毎月の支払額での選び方
  • 販売価格での選び方
  • 年収からでの選び方
  • 築年数での選び方
  • 広さでの選び方


中古マンションの選び方の基準をくわしく解説します。


中古マンション|月々の支払額での選び方


「月〇万円くらいの支払い」で購入したい。


中古マンションの選び方として
毎月の返済額(支払額)を決めている人は多いです。



中古マンションを購入すると
毎月の支払い項目はこんな感じです。

  • 住宅ローン返済
  • 管理費
  • 修繕積立金


これ以外にも固定資産税。車をお持ちであれば駐車場代も必要です。

月8万円の中古マンションの選び方


たとえば
月8万円の支払いで購入したい場合、
(管理費・修繕積立金:2万円)だとすると住宅ローン返済は月6万円になります。

  • 管理費・修繕積立金:2万円
  • 住宅ローン:6万円
  • 合計:8万円

(住宅ローン6万円)+(管理費等:2万円)=(月の支払額:6万円)


月6万円の返済額で借入できる額は35年ローンの場合

月々返済額:6万円
借入可能額 必要な年収 年数
2,323万円 373万円 35年


月々6万円の返済額だと・・・

  • 月々:6万円
  • 年数:35年
  • 年収:373万円
  • 借入:2,323万円

月の支払額:8万円(ローン6万・管理費等2万)では
「約2300万円までの中古マンションを選ぶ」となります。


もっと早く返したい人|中古マンションの選び方


「ローンをもっと早く返したい!」という人

20年ローンだとこんな感じです。

  • 月々:6万円
  • 年数:20年
  • 年収: 313万円
  • 借入: 1,374万円

月8万円(ローン6万・管理費等2万)
20年ローンをお考えだと・・・

「約1350万円までの中古マンションを選ぶ」となります。


同じ8万円でもローン期間が短くなると借入額も変わります。


毎月の支払額・ローン期間が決まっていると中古マンションの選び方の指標となります。

借入金額から年収・返済額のくわしくはこちらの記事を参照ください。



中古マンション|年収での選び方


中古マンションを選ぶとき・・・


そもそも自分の年収でいくら借りられるんだろう?


借入額によって中古マンションの選び方は当然変わってきます。


住宅ローンは自分の年収で借入ができる金額は決まっています。


自分の年収ではいくら借りられるのかを知ると、中古マンションを選ぶときの参考になります。


諸費用も借りることができます。

35年ローン|中古マンションの選び方


35年ローンではこんな感じ

35年銀行ローン
年収 借入可能額 月々返済額
300万円 1,867万円 48,207円
400万円 2,904万円 74,989円
500万円 3,630万円 93,736円


年収ごとに見てみると

  • 300万円:1,867万円
  • 400万円:2,904万円
  • 500万円:3,630万円


借入可能額がわかると中古マンションの選び方も分かります。

諸費用も借りられます。

返済額も記しましたので実際に支払いに無理はないか?も考えましょう。


もっと早く返したい人|中古マンションの選び方



「もっとローン期間を短くしたい」という人。


20年ローンではこんな感じ

  • 借入年数:20年
  • 300万円: 1,316万円
  • 400万円: 2,048万円
  • 500万円: 2,560万円

       

返済期間が短くなると借入金額は低くなります。


ご自身にあった期間を設定しましょう。


ちなみに完済年齢は79才です。

59才の人は
(79才)ー(59才)=(20年)
最長20年ローンとなります。


年収から借入可能額を知り中古マンションを選ぶときの指標になります。


年収と借入金額・返済額のくわしくはこちらを参照ください。

年収でわかる|借入可能額と月々返済額



銀行ローンでは年収ごとに審査ができる上限金額があります。

実際には同じ年収でも借入可能額は銀行によって違いますので参考としてお考えください。


中古マンション|物件価格での選び方



お客様から中古マンションの問い合わせ。


予算をお聞きすると・・・


「2000万円くらいかな?」などとアバウトなことがあります。



その後
実際に内覧したお客様。

「初めに内覧した中古マンションの価格」と

「実際に購入した中古マンションの価格」の差が

1000万円以上も開きがあることは珍しくありません。


購入した中古マンションの価格が
当初の問合せの中古マンションの価格差が

  • 1000万円以上も下がった人
  • 1000万円以上も上がった人

どちらもいらっしゃいます。


なので自分が中古マンションを選ぶとき

「いくらのマンションを選ぶ」と
「返済額がいくらになるのか」を知ると
中古マンションの選び方が簡単になります。


価格の根拠を持って選ぶ


たとえば
住宅ローン:2000万円


この形で毎月の住宅ローン返済額をシミュレーションしてみます。

借入金額(2,000万円)
年数 月々返済額 必要な年収
35年 51,652円 321万円


2,000万円を銀行ローンで借りると・・・

  • 借入:2,000万円
  • 月々:51,652円
  • 年収:321万円

毎月の返済額は51,652円です。

ローン審査で必要な年収は321万円



「もう少し払えるよ」という人は選ぶ中古マンションの価格は上がります。


「5万より安い方がいい」という人は選ぶ中古マンションの価格は下がります。


20年ローンだと同じ2,000万円でも ・・・

  • 期間:20年
  • 借入:2,000万円
  • 月々: 87,328円
  • 年収: 400万円

期間が短くなると月々の返済額は一気に高くなりました。


3000万円だと77,479円


ちなみに借入:3,000万円・35年ローンだとこんな感じ。

  • 借入:3,000万円
  • 月々: 77,479円
  • 年収: 413万円


月々の返済額・ローン期間は大事


月々の返済額・ローン期間は大事です。

  • 月々の返済額
  • ローン期間

この2つをしっかりと考えて

「これくらいまでなら大丈夫」と分かれば中古マンションを選ぶときの指標になります。


借入金額から年収・返済額のくわしくはこちらの記事を参照ください。

借入額でわかる|月々返済額と必要な年収



築年数からの選び方|中古マンション



築年数から中古マンションを選ぶ方も多いです。

築25年|中古マンションの選び方


中古マンション選びで
【築25年までの物件】を指標とする人もいます。


理由は
「ローン控除が受けられる」からです。


ローン控除|中古マンションの選び方


ローン控除とは一定の条件を満たせば税金が還付される制度です。

その中のひとつの条件として
【築25年までの物件】 があります。


ローン控除の金額は大きいので築25年以内を指標とする人もいます。


でも「かし保険」に加入すると築25年を超えていてもローン控除を受けることができます。



ローン控除の他の条件として50㎡以上などクリアする必要があります。


ローン年数制限の注意


金融機関によってはローン期間の年数制限があります。


築60年までをローン返済の期限としている場合があります。


築40年の中古マンションだと20年までのローン期間となります。

(60年)ー(築40年)=(20年ローン)

繰り返しですが金融機関によります。

もっと長くローンを組みたい場合の対策。

【金融機関を変更】です。


旧耐震と新耐震|中古マンションの選び方



昭和56年6月1日から耐震基準がかわりました。

確認申請|中古マンションの選び方


確認申請が昭和56年6月1日からは新耐震。

それ以前は旧耐震と呼ばれています。

旧耐震


昭和56年5月31日までの確認申請

震度5程度の地震で建物が倒壊しない基準で建てられています。

新耐震


昭和56年6月1日以降の確認申請

震度6強程度の 地震で建物が倒壊しない基準で建てられています。



耐震基準を中古マンションの選び方の基準にされている方もいます。


総額(予算)はいくら?|中古マンションの選び方



中古マンションを選ぶため、必ず押さえておくものは総額です。

諸費用を含めて(総額)を考えよう




中古マンションを購入するには

  • 物件代金
  • 諸費用

この2つが必要です。


弊社から購入すると諸費用は安く済みますが

一般的な諸費用は約10%は見ておく必要があります。


たとえば
物件価格が2000万円だと
諸費用は約200万円。
合計2200万円です。


2200万円を用意する方法は2つ。

  • 自己資金
  • 住宅ローン




自己資金がなくても諸費用を含めて全額ローンを組むこともできます。



諸費用ローン(フルローン)についてのくわしくはこちらの記事を参照ください。



節約も中古マンション選びには大切です

中古マンションの諸費用は安くすることができます。


中古マンション購入にはたくさんのお金が必要です。

少しでも条件の良い中古マンションを選ぶためにも諸費用を節約し総額を抑えましょう。


中古マンション諸費用の節約についてのくわしくはこちらの記事を参照ください





中古マンションの選び方は予算・築年数など多岐にわたります。

自分に合った基準を設定できれば良い中古マンションが見つかるはずです。




中古マンションの選び方・購入のことなどお気軽にご相談ください。


中古マンション購入には
諸費用などたくさんお金が必要です。
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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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