住宅ローンの流れ|融資実行までのスケジュール

2019-12-18

こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元です。

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審査で用意するものなど事前に知っておくと慌てなくて済みます。


住宅ローンの事前審査から融資までをまとめました。


参考にしてください。

住宅ローンの流れ



住宅ローンは名前の通り住宅を購入する目的で利用するローンです。


住宅を購入する際に(ローンを利用する)訳ですから住宅の購入の流れとリンクします。


住宅購入の流れの中のに(住宅ローンの流れ)がある、ということになります。


なので住宅購入の流れの中で(どのタイミングで住宅ローン)の手続きが必要なのかを解説します。


一般的な銀行から借りたケースのものです。

住宅ローン事前審査から融資まで


住宅ローンの手続きのタイミングはココです。


オレンジの部分が住宅ローンのところです。

  • 住宅の見学
  • 住宅の申し込み
  • 住宅ローン事前審査の申し込み
  • 住宅ローン事前審査内定
  • 住宅の契約
  • 住宅ローン本審査申し込み
  • 住宅ローン本審査承認
  • 金銭消費貸借契約
  • 融資実行(決済)

具体的に何をするのか?

何が必要なのかを順番に記します。

1.住宅の内覧

住宅ローンを借りる可能性のある物件(一戸建てやマンション)を見に行きます。

2.住宅の申し込み

住宅を見に行ったら気に入ったので申し込み。不動産購入申込書・買付証明書に署名・押印ですね。

住宅ローンを利用する予定のため事前審査を申し込むことになります。

3.住宅ローン事前審査の申し込み

事前審査の内容は

  1. 本人の審査
  2. 物件の審査

物件がなくても事前審査をしてくれる金融機関もあります。

とりあえず自分が借りられるかどうかだけ知りたい方は、本人の審査だけすることも可能な金融機関もあります。

物件と本人の審査がセットでないと審査してくれない金融機関もあります。

事前審査で必要なもの

本人の審査に必要なもの

  • 本人確認資料(運転免許証など)
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票

本人確認資料は顔写真が入っている運転免許証などです。

源泉徴収票がない自営業者の方は確定申告の控えが必要です。

審査用紙は金融機関でもらえます。

またはネットやアプリでも対応しているところもあります。

注意点としては「個人情報の取り扱いに関する同意」があるかどうか。

ネット審査ではこの 「個人情報の取り扱いに関する同意」 がないものもあります。

それ審査したとはいえません。

事前審査通ったのに本審査で落ちたっていう人は

この 「個人情報の取り扱いに関する同意」 ってものがないことが多いです。

ネット銀行なんかは全部じゃないけどこのパターン多いです。

要は所得などから審査してもらえるかどうかを見るだけ、ってものです。

どんな審査かはちゃんと確認しましょうね。

物件の審査に必要なもの

これは不動産会社に依頼すればもらえます。

新築一戸建ての場合

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 地積測量図
  • 平面図
  • 立面図
  • 配置図
  • 確認済証
  • 住宅地図
  • 販売資料(チラシなど)

聞いたことがない名前のものもあると思います。

カンタンです。

大変そうに思えますが不動産会社が用意してくれます。

ここで注意

大変そうに思えるので(ローン代行手続き費)や(書類作成費)などの

名目で数十万円も不動産会社に支払っている(取られている)人も居ます。

不動産会社がお金を請求してきたり用意してくれない場合は不動産会社を変更するのがベターです。

物件が決まっている人は物件も見てもらっておきましょう。

本審査のときに物件に価値がないから否決です!とかなることがあります。

物件に価値がないとは既存不適格物件などです。

現在の建築基準法に適合していない、などです。

新築一戸建てなら心配はありません。中古一戸建ては現在の建築基準法に適合していない場合は取り扱い自体してくれない金融機関もあります。また少しならOKとか銀行によって異なります。中古の物件はそのあたりもしっかり不動産屋に確認しておきましょう。

4.事前審査内定

事前審査の結果が出ます。

金利も確定します。

金利の確定とは・・・

変動型だったら店頭金利から〇〇%引きますよ、ってやつです。

金利が分からないと支払額もわかりません。

「買います」って言ったものの

金利が高かったら払えないかも?って思ったりします。


金利の優遇が思ったより高かったらどうします?

資金計画がくるってしまいます。

返済に不安を覚えるほどの返済額なら大変です。

銀行を変えて審査してもらうとしっかりと優遇金利がとれることもあります。なので思ったよりも高かった場合は銀行を変更することも視野に入れます。

そのとき困るのが契約日が迫っていること。事前審査が通れば「契約する」って流れになっていることがほとんど。

ここで重要なのが「不動産購入申込書」です。コレを出す際に、「金利が思ったより高かったら契約しません」って伝えておきましょう。

契約してからでも、銀行を変えることはできますが、他の銀行でも納得のいく回答が得られなかったら大変です。当初に考えていた返済額かどうか、この時点で確定させておくことをおススメします。

資金計画通りなのかどうかはここでしっかり確認しましょう。

ちゃんと思い通りのローンだったら、いよいよ契約です。

5.住宅の契約

重要事項説明書とか契約書に署名押印します。

6.住宅ローン本審査申し込み

住宅ローンの本審査です。

「本審査で落ちたらどうしよう」なんて心配は不要です。

落ちません。

事前審査のときと内容が変わってなければ何の問題もありません。

事前審査してから

「他のローンを借りた」「転職した」とかは事前審査のやり直しです。なので住宅ローンの事前審査を受けた後は借入状況などの変化が無いように新たなローンなどは組んではいけません。

本審査で必要なもの

  • 本人確認資料(運転免許証など)
  • 健康保険証
  • 住民税決定通知書
  • 住民票
  • 印鑑証明
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

必要書類の内容は「契約時にもらうもの」「役所でもらうもの」なのでスグに揃えることができます。

「申込書」は金融機関にもらいます。

「団体信用生命保険」の申込書ももらえます。

「団体信用生命保険に加入できること」というのが住宅ローン借入の条件です。

保険加入に不安がある方は「事前審査の段階」で先に団体信用生命保険の審査をしてもらうこともできます。

無理があった場合は「ワイド団信」も検討してください。「ワイド団信」は普通の団信よりも加入しやすいです。でもその分金利などの上乗せなどがあります。なので少し割高になります。そういったことも含め金融機関にしっかり確認しましょう。このワイド団信は取り扱いがない金融機関もあります。健康状態に不安がある方は事前に確認しておいてください。

おすすめは健康状態に不安がある方は「事前審査の段階で団体信用生命保険も先に審査してもらう」です。

ここまで来て否決は辛すぎますから。住宅を契約する前に不安な方は「団信」を先に審査しておきましょう。

7.住宅ローン本審査承認

住宅ローンが借りられることが確定します。

事前審査で通ってたとはいえ一安心です。

8.金銭消費貸借契約

お金を借りる契約です。

金融機関に出向いたりする場合は予約制になります。

金銭消費貸借契約で必要なもの

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 本人確認資料(運転免許証など)
  • 健康保険証
  • 実印
  • 通帳・通帳印

通帳を持ってない場合は作成します。

何にも難しいことはありません。銀行がローンの具体的な説明をしてくれます。なので分からないところは、しっかり確認しましょう。

9.融資実行(決済)

決済(お金を借りる)です。

決済で必要なもの

  • 本人確認資料(運転免許証など)
  • 実印
  • 通帳
  • 通帳印

金融機関で行います。

司法書士なども同席します。

カンタンに言いますと

「お金と不動産の交換」

不動産の名義もその日に変わります。

カギの受け渡しも行います。

買主も売主も嬉しいです。

事前審査から融資実行まで簡単に記しました。

実際の手続きや必要なものは金融機関に確認してください。

丁寧に教えてくれます。

大体の流れだけ覚えておくといいです。

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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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