住宅ローン|夫婦合算できますか?

2019-12-14



夫婦合算で住宅ローンを組む。

理由は単純で「世帯年収」の実態を銀行で審査してもらうためです。

夫婦合算して「よかったこと」「やばかったこと」の実例をご紹介します。

夫婦合算で住宅ローンを組む


こんにちは。

「無料仲介ネット」の福元(ふくもと)です。不動産屋です。

新築一戸建てや中古マンションの仲介手数料の割引サービスをやってる会社です。

住宅ローンを利用する場合夫婦の所得を合算してローンを組むことがあります。

夫婦合算の住宅ローンはたくさんの事例を取り扱ってきました。

なので詳しいです。夫婦合算の住宅ローンを解説します。

住宅ローンを夫婦合算で組むとは


住宅ローンを夫婦で組む理由は「世帯所得」が上がるからです。

「世帯所得」が上がると審査をしてもらえる銀行の選択肢が増えます。

「世帯所得」が上がった状態で審査をしてもらうと通りやすくなります。

「夫婦合算」しない場合でも地銀などではパートナーの源泉徴収票を銀行に出して「世帯所得」はこれだけあるんですよ、って見せると審査が有利になることもあります。

住宅ローンには「返済負担率」というものがあります。

「返済負担率」とは年間所得に対して〇〇%までがあなたが返済に充てられる金額ですよって銀行が決めてます。

「返済負担率」は「返済比率」って呼んだりしますが銀行によってこの「返済比率」は違います。

銀行によって「返済比率」は違いますから同じ所得でも借入上限額は銀行によって違ってきます。

借りようと思った銀行で「お一人の所得」では希望額に届かないときにパートナーの所得も足して「返済負担率」内に収めるために「夫婦合算」します。

ペアローンに似てますがペアローンとは違います。

ペアローンとは夫婦がそれぞれ借入をします。こんな感じです。

  • 夫借入金額:1000万円
  • 妻借入金額:1000万円
  • 借入合計額:2000万円

1つの物件に対して2つのローンを組むイメージです。

夫婦合算はペアローンとは異なり一つの物件に対して一つのローンです。

住宅ローンを夫婦合算で組む理由


どんな人が住宅ローンを夫婦合算で組んでいるのか?

具体的に見ていきます。

「夫の所得では住宅ローンを組むことが困難で奥様の所得合算が必要だった」

普通に考えればそういうことが多いと思います。

悪いイメージでいえばギリギリまでローン組むんじゃないの?とも思えます。

でも良いこともたくさんあります。2例ほど紹介します。

夫婦合算で良かったこと1


少し専門的になります。

住宅ローンの審査です。

銀行で審査をしてもらうとき審査用紙などをよくみてください。

「保証会社」が書いてると思います。その「保証会社」2つ書いてませんか?

1つの銀行審査1回で、2つの保証会社で審査をしてもらえることは一般的です。

2つの内訳は少し微妙に違いますが、自前の「保証会社」と外部の「保証会社」って感じで捉えてください。正確には違うので「感じ」って考えてくださいね。


先程「返済比率」を説明しました。

返済比率とは所得に対して〇〇%までが返済可能額となります。

2つの「保証会社」はこの「返済比率」が違うんです。

どう違うかと言いますと外部の「保証会社」の甘いのが一般的です。

審査が甘いとも言えます。

但し甘い分、条件は悪くなる。現実そこまで悪くないけど条件面での違いは明らかにあります。

「自前の保証会社」ではオーバーだが「外部の保証会社」ではOKです。なんてことも普通にあります。


こんなとき妻の所得を合算すると「自前の保証会社」の方でいい条件の方で住宅ローンが通ることも有ります。

夫婦合算で良かったこと2


返済比率のことは理解いただけたと思います。

この返済比率はローンが他にもあると審査に影響するんですね。

よく「車のローンがあるとダメですよ」とかいうのは「返済比率」に影響するからなんです。

車のローンがあるのは全然かまいません。ただ「返済比率」が合うかどうかだけですから。

合わなければ合わせればいいです。

こんなお客様がいらっしゃいました。

車のローンがあるの「返済比率」オーバーでした。

完済すれば「返済比率」は合うけど返さない、という選択。なので妻の所得を合算しました。

ココだけ聞くと「無理がある住宅ローンになるんじゃない?」って思いますがそうでもなかったです。

お子さんができてファミリーカーに乗り換えた。そのローンが残っていたのですが早く返したいがゆえに期間が短いローンを組んだ。当然毎月の返済額は高くなりそれが「返済比率」に響いた。ということでした。返そうと思えば返せたのですが、お家を買うと他にも使い道がありますからね。

夫婦合算ローンはそれ以外にも良いところはあります。

住宅ローンの審査基準はそれぞれ金融機関によってことなります。

単純に所得は多い方が選択肢が広がります。

いつも給与振込先などで利用している銀行は「返済比率」オーバー。違う銀行なら大丈夫って方も夫婦合算していつも利用している銀行で夫婦合算して住宅ローンを組んだこともあります。

住宅ローンを夫婦合算で組むとどうなる?



夫婦合算で住宅ローンを組むと合算者は「連帯債務者」または「連帯保証人」になります。

連帯債務者

連帯債務者からご説明します。

「連帯債務者」とは「債務者」が二人いるってイメージです。

持ち分や団信も加入できる金融機関もあります。

銀行ローンでは連帯債務はあまりなくフラットでは連帯債務になります。

主債務者が二人ってイメージですので

  • 住宅ローン控除が受けられる
  • 団体信用生命保険に加入できる
  • 不動産の持ち分の取得がある

こんな感じです。

銀行ローンでは連帯債務を取り扱っているところはほぼありません。
フラットを利用する場合は連帯債務になります。

連帯保証人

「主債務者」の「保証人」です。
なので

  • 住宅ローン控除は受けられない
  • 団体信用生命保険の加入はない
  • 不動産の持ち分はない※1

※1:不動産の持ち分については連帯保証人が購入不動産の一部のお金を自己資金で出した場合は持ち分を取得できます。

パート・アルバイトも夫婦合算できます


パート・アルバイトも合算できますよ。

但し金融機関によります。

パートはOKだけど「収入の2分の1」まで合算OKとか規定があります。全額合算OKはあんまりありません。規定はちょこちょこ変わるのでその都度銀行で確認してください。

こんな夫婦合算は気を付けよう!



合算者の内容で審査がヤバくなったことがありました。

合算者の副業に注意


働き方も多様化し雇用形態も自分で選ぶ人も増えてきました。

「正社員」「契約社員」「派遣社員」「パート」「アルバイト」など

上記に挙げたものは雇用形態は特に問題ありません。


ただ合算者が原因で住宅ローンの審査がヤバくなったことがあります。

合算者はパート勤め

パート所得の2分の1をプラスして住宅ローン審査をしたときのことです。

問題になったのはパート所得ではなく「副業」でした。

その合算者パート以外に副業として「せどり」をやってたんです。

「せどり」っていうのは「転売」で利益を上げるというもの

その方の基本は「ネットで仕入れてネットで売る」だそうです。

目利きができる人は儲かるんだとか。

「せどり」の利益を合算したわけではありませんよ。

そもそも利益どころか儲かってなかたし。

仕入れには「クレジットカード」を利用されてました。

楽〇カードです。

銀行は住宅ローン審査をするときには

個人信用情報を確認します。

主債務者・合算者も両者ともに確認されます。

個人信用情報には過去の金融機関の利用状況が分かっちゃいます。

この個人信用情報に延滞とかが載っているとたちまち審査が厳しくなる。

延滞は一度もないことが確認された一方で違うものも確認されてしまいました。

住宅ローン審査がピンチになった原因となったものです。

それはカードの利用額です。

カード利用の金額はなんと年間所得の1.5倍でした。

自営業者の方は経費をカード決済する人も居るので売り上げの半分くらいを利用していることは自然です。

会社員で年間所得の1.5倍くらいのカード利用は不自然ですね。

多い月は100万円以上の返済があったみたいです。

銀行は悪いイメージを持ちました。

カードの利用状況で延滞はないとはいえ銀行はビビります。

お客様に理由を聞いて判明

「せどり」だよ。ってフツーに言ってました。

住宅ローンはいつもより審査期間は長めでしたが通りました。

予想より金利優遇少なかったけど。

言いたいことは住宅ローン審査で重要視されるのが

個人信用情報です。

合算者を入れる場合は二人とも個人信用情報を確認されます。

「問題あるかも~」って方はリスクも2倍です。

「せどり」が悪いなんて言ってませんよ。

貸す側の銀行からすると

「毎月の給料が30万円の人が100万円の支払いがある」ってわかったとき

審査基準を満たしてるけど「ビビった」っていうお話でした。

参考にしてください。参考にならないか。

すこしウチの宣伝です。

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福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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