住宅ローンのペアローンこんなこともありますよ!

2019-12-15



お家を買うとき住宅ローンをペアで組む場合があります。

ペアローンはいいとろこばかりではありません。

ペアローンを選択するときはよく内容を知ってから申し込みましょう。

ペアローンってどう?



こんにちは。

「無料仲介ネット」の福元です。不動産屋です。

新築一戸建て・中古マンションの仲介手数料割引サービスの会社です。

なのでペアローンを利用する方も多いです。

  • ペアローンを組んでよかった!
  • ペアローンで問題になった!

などの方もいらっしゃいます。

ペアローンで住宅ローンを組むのはいいと思います。

ペアローンで悪いところもありました。

対処法など事例を交えて解説します。

ペアローンって何?


ペアローン。良いところ。悪いところがあります。事例を挙げて解説いたします。

その前にペアローンの簡単に説明をいたしますので、しっかり押さえておいてください。

ペアローンは同一物件を購入のとき二人ででそれぞれローンを組む方法です。

購入物件は一つですがローンは二つ組みます。

ローンを二つ組むので手数料も二つ分かかります。

それぞれがローンを組むのでそれぞれの借入上限額まで借りることができます。

夫:3000万円・妻:3000万円なら合計で6000万円まで借りることができます。

実態としては、借入上限額を増やすのが目的でペアローンを申し込むのではなく、後にも触れますが住宅ローン控除のためなどの動機が多いように思います。単に借入上限額を増やす目的であれば収入合算をされることが多いと思います。

ペアローンは収入合算ではありません


ペアローンは収入合算でのローンとは異なります。

収入合算は一つのローンです。

収入合算主債務者と連帯保証人(収入合算者)で一つのローンとなります。

ペアローンと収入合算の大きな違いは以下のようなものがあります。

【所有権・抵当権】

  • ペアローン:主債務者の二人がそれぞれ設定される
  • 収入合算:主債務者のみに設定される



【団体信用生命保険】

  • ペアローン:主債務者の二人がそれぞれが加入できる
  • 収入合算:主債務者のみ加入できる



【住宅ローン控除】

  • ペアローン:主債務者の二人がそれぞれが申告できる
  • 収入合算:主債務者のみ申告できる

住宅ローン控除・団体信用生命保険等が不明な場合は一番下の関連記事を参照してください。


ペアローンは銀行ローンで取り扱っています。

フラットでは取り扱いはありません。長期の固定金利でペアローンを選択したい場合は銀行ローンで【超長期固定】を選択します。

余談ですが、リスク分散とのお考えで、ペアローンでの金利を【夫:固定】・【妻:変動型】を選択される方もいらっしゃいます。

ペアローンのダメなところ


ペアローンの怖いところからご紹介します。

怖いって表現はちょっと違いますが・・・

ローンアウトになった事例

ペアローンを申し込んでローンが不調に終わったことがありました。

ペアローンはそれぞれがローンを組むので、どちらかがローンに通らない人だと二人ともローンアウト。

通りません!

実際にありました。

ご主人が過去にキャッシングと車のローンで延滞まみれ。

ご主人「1年前に全額を完済したから問題ないと思ってた」

個人信用情報は完済してから5年間は履歴が載っています。それが原因だったようです。

同じ世帯に個人信用情報に問題がある場合は一人がダメだったら二人ともダメになります。

結局ペアローンを諦め、金融機関を変えて奥様だけでローンを組みました。

銀行って奥さんだけで住宅ローンを申し込むとすごく疑います。

これは「夫の個人信用情報」を疑っているんですね。

大抵の場合はその通りなんです。経験上ですが夫の個人信用情報真っ黒なことが多いです!さすが銀行!

個人信用情報は大丈夫!って思った方もまだ安心できません。

次のような例もありました。

ペアローンで二人の金利が高かった時の対処法

金利です。

二人ともローン審査は見事に通りました。

でも「審査結果」で優遇金利が違うんですよ。

優遇金利っていうのは店頭金利から

「金利を〇〇%安くしてあげますよ」ってやつです。

二人とも同じ金利優遇だったら問題ないんですが、どちらかの評価が低くて金利に差があった。

金利優遇が低かったのはご主人さんの方でした。

担当者「どちらもローン通ったけどご主人だけ評価が低くて金利が高いんです」

奥さんはたくさん金利を割り引いてくれましたが、ご主人は少ししか割り引きません!って結果。

担当者「ご主人の借入額を少なくしてもらえると奥様の金利と同じになります」

少なくする額は50万円でした。1000万円の借入を950万円というもの。

自己資金があった方なのでご主人の借入額を50万円を減らし同じ金利優遇にしてもらいました。

実はこの結果、あらかじめ予測できていましたので、ご夫婦は笑ってましたが想定外だったら不穏な空気が漂いますよ。

なので「優遇金利がよくないなぁ~」と思ったら「自己資金を入れれば金利が良くなる」こともあるので銀行と相談してみても良いと思います。

本事例のように50万円の頭金を増やすことで金利を下げてくれたこともあります。


ペアローンのイイところ

  • 住宅ローン控除がそれぞれ受けられる
  • 所有権の持ち分もそれぞれ

ペアローンを利用する方で一番多い動機はコレ(住宅ローン控除がそれぞれ受けられる)です。

住宅ローン控除(ざっくり説明)
※概要です。制限・限度額があります。

年末の住宅ローン残高の1%がを上限に減税されます。

期間は10年間

2020年末までの購入の方は
11年~13年目も適用されます。
(建物価格の2%÷3)・(年末残高の1%)の低い方になります。



ローン控除については別記事で詳しく紹介しますのでざっくりです。

住宅ローンを組んだ場合ローンの年末残高を確認します。

年末残高が3000万円であれば

3000万円の1%の30万円が現在対象の上限なります。

収めた税金が15万円だったら全額15万円が減税されます、というも。

ペアローンはこの住宅ローン控除制度を二人とも利用することができます。

二人でローンを組んだ場合

同じく年末残高が3000万円(内訳が1500万円が二人)だと

二人とも15万円を上限に減税されます。

二人ともの税金の額が15万円だったら世帯で30万円減税されます。

期間は10年以上ですから大きな金額になりますよ。


ペアローンを利用できない場合


ペアローンは二人で組むローンです。

ローンには審査があります。

二人ともに審査基準を満たしている必要があります。

しかしパートやアルバイトだと銀行ローンを利用できません。

でもそれなりに所得があるのでローン控除をとりたいなって方。

連帯債務者になればOKです。

連帯債務とは一つの不動産購入に一つのローン

その一つのローンを二人で借りるってイメージです。

持ち分もローン控除もOKです。

でも銀行ローンは連帯債務はほぼなし。

フラットでは連帯債務OKです。

なのでパート・アルバイトで所得はそれなりにある。だからローン控除を申告したい!って方はフラットで住宅ローンを申し込むのも検討しましょう。繰り返しになりますがフラットはペアローンはありません。連帯債務のローンです。


ペアローンのトラブル

離婚

ローンを組むときは新居の購入なので幸せいっぱいです!

揉めるのは組んだ後

離婚ですね。

ペアローンは

夫は妻の保証人

妻は夫の保証人

お互いがクロスみたいな感じで保証人になってます。


離婚したとき

「家どうすんの?」ってなります。




経験で言うと「メッチャ揉めてます」

顔も見たくない!ってなってますから話し合いも大変です。

離婚。

これが気になって「ペアローンどうしよう?」って人は「家を買うのどうしよう?」から考え直すのがベターです。


死別

ローン条件として「団体信用生命保険に入れること」っていうのがあります。

どちらかが「保険適用」になった場合「保険適用」になった人の分だけの残債が保険会社から支払われます。

残った方のローンはそのまま継続です。

支払額は自分の分だけなので毎月の返済額は減りますが生活自体は大きく変わります。

ウチのお客さんは「旦那だけでも生命保険の掛け金を増やそうかな」って話してました。


ペアローンのことでした。参考にしてください。

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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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