住宅ローンの審査基準|審査に落ちた人(ダメだった理由)を知って対策しよう

2019-12-11



ウチは不動産屋です。


お客様からこんな質問を受けることがあります。


「住宅ローン通るかな?」


分かります。
チョット怖いですよね。
住宅ローン審査って。


心配不要です。
会社員の人は35年ローンの場合
年収の7倍くらいならローンは普通に通ります。


でも「アレって審査に影響するのかな?」など何か不安を感じている人もいます。


「金融機関は何を基準に審査をしているか?」
これが分かれば少し安心できるかもしれません。


実例をもって解説します。


住宅ローン審査基準

こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元です。


不動産屋です。
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住宅ローンの審査は保証会社が行います


住宅ローンの審査。


保証会社が審査機関です。


そもそも住宅ローンを申し込める人とは・・・
金融機関の概要書には、以下の記載があります。

  1. 安定した所得がある人
  2. 日本国籍・永住権をお持ちの人
  3. 保証会社の保証を受けられる方

1と2は理解できます。


3の保証会社の保証を受けられる方って何?


お客様から審査の申し込みがあると
金融機関は保証会社に申込内容を送ります。

保証会社は申込内容から
(内諾)(否決)を決めます。

保証会社が実質的な審査機関となります。


住宅ローン審査は心配ありません


住宅ローン審査に不安をお持ちの方が、いらっしゃいますが、心配ありません。


住宅ローンの申し込める方にある通りです。

  • 会社員で給与所得
  • 勤続3年(1年)以上

こんな感じの人なら35年ローンで
年収の7倍くらいまでなら普通に通ります。


審査で落ちた(否決)の人もいます


でも中には住宅ローン審査に落ちる人もいます。


保証会社は一体どんな審査基準で
(内諾)(否決)を決めているのか?


審査に落ちた人を見れば、基準が見えてきます。


具体的な実例を紹介します。


住宅ローン審査に落ちた人の9つの理由


審査に落ちた理由①|返済負担率がギリギリ



返済負担率とは・・・
年収に対していくらまで借りられるか?


年収・期間によって異なります。


ざっくりでは年収の7倍なんて言われています。


借入希望額が上限いっぱいだと審査もキビシメです。


まずは自分の年収ではいくらまで借りられるかを把握しましょう。



年収別の借入可能額についてのくわしくは以下の記事を参照ください。



対策をご紹介

  • 借入金額を下げる
  • 収入合算のローン
  • ペアローン



対策1|借入金額を下げる


年収が不足(ギリギリ)であれば、借入金額を下げることを検討しましょう。


希望額が上限額ギリギリだと審査も厳しくなります。


自分の借入可能額を把握しておきましょう。


上限額がギリギリな場合は、

  • 自己資金を入れる
  • 安価な物件に変更する

などを検討しましょう。


対策2|収入合算・ペアローンを利用する


配偶者(親子)がいる方は、収入合算やペアローンを検討しましょう。


配偶者(親子)の年収を足すと借入可能額が増えます。

  • 収入合算
  • ペアローン

などを検討しましょう

収入合算

収入合算は本人の年収に(配偶者・親子)の年収をプラスしてローンを申し込みます。


プラスになった分、借入可能額を増やすことができます。


ペアローン

ペアローンは本人と(配偶者・親子)の2人が、それぞれローンを申し込みます。


(配偶者・親子)の分、借入可能額を増やすことができます。


収入合算でもペアローンでも借入可能額が上がるので審査が有利になります。


収入合算・ペアローンについてのくわしくは以下の記事を参照ください。


審査に落ちた理由②|他に借入がある



車や家電など他のローンを借りれいても問題ありません。


ただし借入可能額が低くなっている可能性があります。


重要なのは毎月の返済額です。


住宅ローンの審査では、申込者の年収からローンを返済できる毎月の金額を計算します。


他にローンを払っている場合、住宅ローンの借入可能額が下がります。


具体的には、
毎月4万円の車のローンがある人は
借入可能額は1000万円下がります。

他のローン月々の支払い 借入可能額が下がった
1万円 ▲250万円
2万円 ▲500万円
4万円 ▲1000万円


住宅ローン申込時に他のローンを支払っている人は借入可能額が低くなり、審査が厳しくなっているかもしれません。


対策|車など他のローン

他のローンがあることによって、借入可能額が減額になっていることが考えられます。


なので

  • 他のローンを完済しよう
  • 借入可能額が多い銀行に変更しよう

などを検討します。


クレカのリボ払いも他のローンがあるのと同様になりますのでご注意を!

車など他のローン・リボ払いについてのくわしくはこちらの記事を参照ください


審査に落ちた理由③|延滞がある


他のローンで延滞したことがある人は審査が厳しくなります。


延滞は住宅ローン審査にいい影響は及ぼしません。


対策|延滞

延滞は少しなら大丈夫な金融機関もあります。


ただ無いに越したことはありません。


延滞は隠してもバレます。


住宅ローンに落ちた要因が延滞と思われる場合は、銀行を変えましょう。


変える際は、予め延滞を担当者に申告してからにしましょう。

  • 銀行を変更しよう


審査に落ちた理由④|消費者金融


銀行によっては消費者金融は、借入があるだけで、落ちます。


対策|消費者金融


消費者金融があっても大丈夫な銀行に変更しましょう。


変える際は、予め消費者金融の借入を担当者に申告してからにしましょう。

  • 銀行を変更しよう



審査に落ちた理由⑤|勤続年数


最低勤続年数は(1年以上)で審査が可能な銀行があります。


実態では数ヶ月でも審査して通った人もいます。


でも勤続年数は長い方がいいです。


3年以上であれば審査を受けられる金融機関の幅は広がります。


対策|勤続年数


1年未満の方でも職務内容によっては可能です。


審査では、健康保険証の「資格取得年月日」が勤務開始日とみられますので、試用期間などで日付が違う場合は、予め理由を説明しておきましょう。

  • 1年未満でも大丈夫ですが金融機関が限られます。



審査に落ちた理由⑥|年令


年令が高い方はローンが厳しくなります。


厳しくなるのはフルローン等、自己資金が無い人。


自己資金が一定の割合で入れば問題はありません。


申込時の年令も銀行によって異なります。

  • 65才まで
  • 69才まで

確認してから申し込みましょう。



対策|年令

住宅ローンの完済年令も金融機関によって異なります。

  • 75才まで
  • 79才まで

完済年令が短いとローン期間も短くなり、審査は厳しくなります。


なので完済年令が高い銀行を選びましょう。


また定年後の、安定した所得が無くなるため返済計画を求められます。


定年後「どうやって返済するのか?」を金融機関に示す必要があります。


具体的には
・退職金予定額
・ねんきん定期便
・再雇用制度

などを説明します。

  • 完済年令が高い銀行を選ぶ
  • 自己資金が必須
  • ねんきん定期便・退職金予定額などを申告しよう



審査に落ちた理由⑦|健康状態


団体信用生命保険は住宅ローンの条件。


「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっている場合があります。


健康状態によっては希望の金融機関で住宅ローンが組めない場合もあります。


対策|健康状態

健康状態に不安がある方は、ワイド団信(すこし負担が増える)のある金融機関に相談しましょう。


団体信用生命保険は本審査時です。


「事前審査は内定した」
「契約した」
「本審査で落ちた」
こんな残念なことを避けるためにも、健康状態に不安のある場合は事前審査時に先に団信の審査をお願いしてみましょう。

  • ワイド団信を検討する
  • 事前審査時に「団信の審査」を依頼する

団信加入が必須でないところもあります。


審査に落ちた理由⑧|担保評価


金融機関に「物件の価格が高すぎる」と判断された場合に起こります。


金融機関は物件に対し抵当権の設定を行います。


抵当権を設定するにあたり「物件の担保評価」を行います。


金融機関が「3000万円だな」と評価した物件に対して「5000万円借りたい」なんてときは審査に落ちます。


新築一戸建て、中古物件、問わずあります。


リフォーム済の中古マンションでは、リフォームの価格も含まれ、その分価格が高くなります。


リフォーム分を担保評価に入れない銀行では、担保評価が上がらず住宅ローンに落ちます。


対策|担保評価

銀行を変更しましょう。


担保評価は本人ではどうしようもありません。


評価は金融機関によって異なります。


なので銀行を変更しましょう。

  • 銀行を変更しよう



もしかしたらその物件・・・

本当に割高なのかも???


本当に割高で評価が低い物件である可能性もあります。


物件の過去の成約事例を調べましょう。

  • 念のため成約事例を調べよう


割高だったら再考した方がいいかもですね。


審査に落ちた理由⑨|既存不適格物件


既存不適格物件


中古一戸建てで、既存不適格物件だったら要注意です。


建ぺい率や容積率がオーバーしているなど、現在の建築基準法に適していない物件を「既存不適格物件」と呼んでいます。


「既存不適格物件は不可」の銀行では住宅ローン審査は落ちます。

対策|既存不適格物件

既存不適格物件の取扱いについて。


都銀・地銀に限らず
・まったくダメ
・銀行の定める基準であれば可

対応はそれぞれです。


まったくダメな場合は銀行を変更しましょう。


「既存不適格物件」は物件資料に書いてあります。


予め金融機関に確認しましょう。

  • 銀行を変更しよう



落ちた人の原因|ほとんどがコレ(個人信用情報)


住宅ローン審査に落ちる人の理由。


ほとんど個人信用情報が原因です。


個人信用情報には、現在・過去の借入状況が登録されています。


住宅ローンの審査では個人信用情報は必ずチェックされます。


つまり「あなたの金融履歴を見せてください」というもの。


個人信用情報には過去の履歴が登録されています。
〇車のローン
〇携帯電話のローン
〇クレカの利用状況
など全部わかります。


いくら借りて、いくら返済中なのか、ぜんぶバレます。


個信がダメだと審査に落ちる


個信がダメだと「公務員」「上場企業」関係なく審査に落ちます。


個信で何か心当たりのある人は、自分の内容を把握することで対策が打てます。


個信を自分で確認


個信で不安な方は自分でも確認しましょう。


理由は個信でこんな怖いことがありました。

個信の怖い話


上場企業へ勤務の方。


銀行での住宅ローン申し込み。


即答で、審査に落ちました。


そこで個人信用情報をとってみました。


個信の履歴は完済してから5年で消えます。


でも10年以上前の延滞が載っていました。


電話一本ですぐ消してくれましたが、同じ銀行ではもう通りません。


なので他行で審査(内定)をもらいました。


若気の至りで新入社員の頃やらかしていたようです。


「属性」がいいと住宅ローンは通りやすいのは事実です。


しかし個信がダメだと「公務員」「上場企業」勤務であってもバッサリ。


住宅ローン審査は落ちます。


これは極端な事例ですが、個信を取らなければ、審査に落ちた原因が分からなかった例です。


審査に落ちた人は個信を確認しよう


個信に延滞などがあると大きく審査に不利になります。


情報機関は3つあります。

  • 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
  • シー・アイ・シー(CIC)
  • 日本信用情報機構(JICC)




自分で取り寄せることができるので、気になる方は取得してみるといいです。
リンク貼っときます。

全銀協
CIC
JICC



自己破産した人が通った


自己破産して3年後。


住宅ローンが通ったお客様がいらっしゃいます。


個信には、もちろん自己破産が登録されていました。


なので、このケース。驚きました。

ホントに通った

銀行で審査しました。


結果は落ちました。


銀行員「この方はどこの銀行でも厳しいですよ」


お客様に聞き取りしました。


お客様「3年前に自己破産した」


お客様の希望で、もう1件審査にチャレンジ。


結果「通りました」


金融機関担当者はカッコつけながら
「昔ヤンキーだった人が学校の先生になれないってことはありません、ってことです」と言ってました。


自己破産後の就職、職務履歴等を評価してくれたようです。


ちなみに審査項目に「ヤンキー」はありませんよ。


この事例は過度な期待を持っていただくために書いたわけではありません。


その後、同様のケースでは審査に落ちてますから・・・


なのでレアケースだと思います。




事前審査を受けてみよう


住宅ローン審査は心配しても仕方ないです。


審査で落ちても、原因を探って対策すれば大丈夫。


まだ審査を受けたことがない人はチャレンジしてみよう。


事前審査のくわしくは以下の記事を参照ください。


住宅ローン審査は分かりにくい


住宅ローンは分かりにくことが多いです。


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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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