住宅ローンに落ちる人・通る人|審査基準を知って対策しましょう

2019-12-11



お家の購入で気になるのは住宅ローン

不動産営業をしていますのでお客様から

「住宅ローンの通るかな?」「住宅ローン大丈夫かな?」などの質問を受けることもしばしばあります。

銀行が何を基準に審査をしているかが分かれば少し安心できるかもしれません。

銀行はどんな審査をしているのかを解説します。

住宅ローンの審査基準を知ろう

こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元(ふくもと)です。職業は不動産屋です。

住宅ローンを借り入れるとき
必ず受けないとならないのが「住宅ローン審査」です。

「住宅ローンの審査に落ちた」などの話もしばしば聞くことがあります。
「自分はどうなんだろう」と思うと怖いですよね。

「住宅ローンの審査」について解説します。

住宅ローンの審査は「保証会社」がやってます

どこの金融機関もそうですが銀行のホームページなどで
住宅ローンのページを見ると
「利用できる方」っていうのがあります。

書いてあることは
〇安定した所得がある人
〇日本国内に居住している人
など複数の項目があります。

「これに該当しない」場合はそもそも審査を受けることもできない項目もありますが

その中の項目で
「 当行指定の保証会社の保証を受けられる方 」っていうのがあります。
この「保証会社」というのが実質的な審査機関です。

住宅ローンに落ちた」っていう方は
「当行指定の保証会社の保証が受けられる方」
これをクリアできなかった、ってことです。

保証会社は何をどのようにみているのか?
これが分かれば「住宅ローンに不安な方も」
対策が打てるかも知れません。
一つずつ見ていきましょう。

住宅ローン審査に落ちる理由はコレ

一つずつ見る前に「住宅ローン審査に落ちる理由」ですが
ほとんどこれ

個人信用情報

住宅ローンを含めその他のローンやカードを申し込むと
必ず求められる

個人情報の取り扱いに関する同意

住宅ローンの場合は銀行に以下の3つの機関の利用を求められます。

  • 全国銀行個人信用情報センター
  • シー・アイ・シー
  • 日本信用情報機構

この3つの機関には「過去の金融の履歴」が載っています。
〇車のローン
〇携帯端末のローン
〇カード利用状況
など全部わかります。

他に借入はありません。などと言ってもバレます。

ここに延滞履歴などが載っているとピンチです。

延滞履歴があるから即アウトではありません。
ただ厳しくはなります。

消費者金融はあるだけでアウトの銀行もあります。
選択肢が少なくなります。

気になる人は自分でも個人信用情報は取り寄せできるので
確認してみるのもいいかもですね。
リンク貼っときます。

全銀協
CIC
JICC

ウチの案件で銀行に持ち込んだとき「この方はどこの銀行でも厳しいですよ」と言われたお客様が居ました。
お客様に聞くと3年前に「自己破産」した、とのこと。
お客様の要望でもう一つ持ち込みました。

結果は「通りました」

金融機関担当者に聞くと
「昔ヤンキーだった人が学校の先生になれないってことはありません、ってことです。」
少しカッコつけて言ってました。

この事例は過度な期待を持っていただくために書いたわけではありません。
稀な例だと思います。
この事例から数件を同じところに持ち込んでますが
その後はいい回答はありません。

ちなみに審査項目に「ヤンキー」はありませんよ。

住宅ローンの審査項目と対策

1.他に借り入れがある

他に借り入れはあってもイイんですが所得に対しての
返済負担率(返済比率)が問題になってきます。
年収400万円の人なら35%までが支払限度ですよ~
など金融機関によって定めがあります。

多少超えていても保証会社を変えれば借りられることもありますが
優遇金利が少なくなったりして
銀行のホームページ上で一番安い金利は適用されない、なんてことがあります。
車の購入をローンで考えている人はチョット待った!です。

2.年収

これも先に記した返済比率が問題になってきます。

自営業者の方などは
「イヤイヤ所得は少ないけど払えますよ」っていう人います。
きっと払えるんでしょうが役所発行の書類の額面通りの計算になります。

考え方としては生活費です。
(毎月の所得)-(毎月の返済額の合計)=(生活費)

生活費は必要ですものね。
実際には金融機関で定められている
返済比率や計算利率で借入られる金額を算出します。
銀行員から聞いた簡単な計算方法もありますが
あまりにもいい加減だったので紹介しません。

ご主人様だけで返済比率が不足する場合で
奥様がパートに行っているなら合算しましょう。

ご主人だけで返済比率がギリギリ収まっていて
奥様のパート分を足さなくてもいい場合でも
【世帯所得】でこれだけあります。ってことで
奥様の源泉徴収票も提出しておきましょう。

3.年令

  • 20才以上70才の誕生日まで

ほとんどの銀行が申し込みは69才までです。
ウチからも69才で住宅ローンを借り入れされた方がいらっしゃいます。
若い方は消費用まで借りるフルローンも問題は少ないですが
50才を超えると「自己資金」は?などは問われます。
また「退職金予定額」「ねんきん定期便」などの提出を求められたりします。

20代前半の若い方も審査は厳しめ。
若くてもお子さん居らっしゃった方はスンナリなことも多いです。

定年が近いと安定所得が得られる年数が短くなると考えられます。
完済年齢までに返済が完了するかどうか、
年齢が上がれば上がるほど「自己資金」は必要になる理由です。
そのため定年退職後の所得の変動を考え返済計画が必要となります。
そこで「退職金予定額」や「ねんきん定期便」などの提出を求められることがあります。

4.勤続年数

3年以上のところが多いですが
1年以上で審査可能な金融機関もあります。
1年未満では審査してもらえるところは極端に限られます。

銀行は健康保険証の「資格取得年月日」で勤務開始日を見ますので
試用期間などで日付が違う場合は予め理由を説明しておきましょう。

国民健康保険で会社員はそもそも厳しいです。
短期資格だと銀行ローンは更に厳しいです。

5.健康状態

住宅ローンで
「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっている場合があります。
健康状態によっては希望の金融機関で住宅ローンが組めない場合もあります。

健康状態に不安がある場合は
ワイド団信(すこし負担が増えます)のある金融機関や
団信加入が必須でないところに申し込むなどとなります。

団体信用生命保険は本審査時に申し込むことが多いです。
事前審査は内定をもらったのに本審査で残念なことにならないように
健康状態に不安のある場合は事前審査時に先に保険の審査をお願いしてみましょう。

6.担保評価・既存不適格物件

中古物件などではよくあります。
リフォーム済みのものはリフォーム分の価格も含まれ
価格が割高になっていることがあります。
リフォーム分を担保評価に入れてくれない銀行は存在します。

中古物件では
現在の建築基準法に適していない
「既存不適格物件」も存在します。
建蔽率や容積率がオーバーしているというものです。

担保評価・既存不適格物件は本人ではどうしようもないところです。
お客様から聞いた話ですが
銀行の店舗窓口で相談・審査申込をしたそうです。
窓口の行員は不動産ローンに詳しくありません。
住宅ローン審査は否決になり
その理由が「総合的判断」と言われたそうです。
その方は何ら問題のない方でしたので銀行を変えて通りました。

既存不適格物件は不可の銀行や
銀行の定める基準であれば可となる場合など基準はそれぞれです。
不動産会社に物件についてはよく確認しましょう。

住宅ローン審査でこんなことがありました

住宅ローンに一番影響があるのは「個人信用情報」です。
心配な方は一度ご自身で取り寄せることをお勧めします。

個人情報は完済してから5年で消えるはずですが
ウチのお客様で5年以上経過して載っていたことがありました(北陸の方の銀行でした)
一番初めに審査を出した銀行では否決になり
個人信用情報をとって発覚しました。
電話一本ですぐ消してくれましたが
同じ銀行ではもう通りませんので他行で内定をもらいました。

この方は一部上場企業勤務の方でした。
若気の至りで新入社員の頃やらかしていたようです。
「属性」がいいと住宅ローンは通りやすいのは事実ですが
公務員・上場企業勤務であっても
「個人信用情報」が良くない場合はバッサリです。

住宅ローン審査に落ちやすい項目を書きました。
参考にされてください。

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福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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