広告されている物件なのに内覧できない。
そんな物件があります。
理由は「物件の囲い込み」であるケースがあります。
「物件の囲い込み」があると、その物件は特定の不動産業者からしか買えなくなります。
初めに申し上げておきますが「物件の囲い込み」は禁止されています。
「物件の囲い込み」とは？を分かりやすく解説します。
物件の囲い込み
こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元です。新築一戸建てや中古マンションの仲介手数料割引サービスの会社です。
ウチでも「物件の囲い込み」で困ったことがありました。
「物件の囲い込み」について事例を持って解説します。
「物件の囲い込み」とは、売主側の不動産屋が、買主側の不動産屋に、物件を紹介させないことです。
なぜ「物件の囲い込み」は起こるのか？
「物件の囲い込み」をすると得する人がいるからです。
得する人は売主側の不動産屋です。
売主側の不動産屋だけが得します。
理由は売主側の不動産屋の利益が２倍になるから。
これが「物件の囲い込み」が起こる理由です。
両手仲介を狙って物件を囲い込み
目次
不動産を売ったとき。買ったとき。仲介手数料がかかります。
仲介手数料は法により上限が定められています。
上限額は「物件価格の３％＋６万円（税別）」※400万円以上の場合
３０００万円の物件であれば
仲介手数料は「１００万円以上」かかります。
この仲介手数料は
「売主」は「売主側の不動産屋」に支払います。
「買主」は「買主側の不動産屋」に支払います。
「売主」・「買主」ともに「同じ不動産屋」が担当した場合は、
「売主」・「買主」の両方から仲介手数料をもらえます。
両方から仲介手数料を申し受けるので「両手仲介」などと言われています。
両手仲介は悪いわけではありません。
でも悪いことが起こることがあります。
不動産流通の流れを知ると理解しやすいです。
不動産が売りに出された場合は以下のような感じです。
売りたい人
↓
不動産屋A
↓
レインズ
↓
全国の不動産屋
↓
買いたい人
図にするとこんな感じです。
もう少し詳しく解説します。
１．売りたい人が、「不動産屋A」に売却依頼をします。
２．「不動産屋A」は、レインズに物件情報を掲載します。
３．売却情報が全国の不動産屋に伝わります。
４．買いたい人は、全国どこの不動産屋からでも買えます。
レインズとは不動産業者だけが閲覧できるネットワークシステムです。
このレインズに登録することにより、全国の不動産屋に「売物件情報」が共有されます。
レインズについて詳しくはこちら
参考記事：レインズとは
レインズに掲載された「売物件」は全国の不動産屋が買主を探すことになります。
つまりどこの不動産会社からでも買えます。
同じ物件がたくさんの不動産屋から広告されているのを見たことがある人も多いと思います。
不動産がスピーディに流通する優れたシステムだと思います。
専属・専任・一般と３種類ある媒介契約の内、一般を除きレインズには登録義務があります。義務ですので登録しない場合は登録義務違反となります。
「売主側の不動産屋」からすれば「売主の仲介手数料」をもらう権利はすでに確保しています。
「買主」も自分で見つけた場合は、「買主の仲介手数料」も申し受けることができます。
他の不動産屋も「買主」を探しています。
他社が先に「買主」を見つけてしまった場合は「買主の仲介手数料」はもらえません。
物件価格が３０００万円の場合は、
片手だと「１００万円」。
両手だと「２００万円」です。
営業マンは手数料により歩合が付きます。
歩合も２倍です。
なので他の不動産屋から「内覧をしたい」と物件の照会が来ると、ウソをついちゃいます。
「担当が外出中です」「商談中です」などウソの内容は様々です。
ホントかどうかは、物件照会の電話で話し方の感じで大体わかります。
以外かも知れませんが、「物件の囲い込み」は、大手の不動産屋が行っていることも珍しくありません。
大手は名前が通っているので、売却依頼も多いです。
ググってみてください。
「物件の囲い込み」で。
大手の不動産屋の名前がたくさん出てきます。不動産業界の闇ですね。
損するのは「売主」です。
早期に売却できると信じて任せたら「両手仲介狙いで、物件の囲い込み」をされていた、ということになります。
「売主」は少しでも高く売りたい。
「買主」は少しでも安く売りたい。
「売主」・「買主」の要望は全く逆です。
利益が相反する「売主」・「買主」を上手くまとめると両手仲介が得られます。
また、レインズに登録義務があるのに、そもそも登録をしない、という業者も存在します。
そのような場合は、他の不動産屋はどうしようもありません。
囲い込みの物件を買いたい
お問合せの物件が囲い込まれていた場合、「売主側の不動産屋」以外は、どうしようもない、ということになります。
物件は同じものが２つとありません。
気になる物件である場合は「売主側の不動産屋」を通して買うしかありません。
なので、「物件の囲い込み」の可能性を伝え、物件を囲い込んでいる「売主側の不動産屋」に直接、問い合わせてもらうことになります。
当社からの場合は、仲介手数料が半額・無料ですが、仲介手数料は上限額を請求されると思います。
しかし物件を気に入っているのであれば「売主側の不動産屋」から購入するしかないと思います。
実際にあった物件の囲い込みケース
実際に有ったケースを紹介します。
お客様からウチに中古マンションの問い合わせ。
ワタシ「〇〇マンションにお客様を案内したいのですが・・・」
担当者「申込がすでに入っています。住宅ローン審査中です。回答が出るまで内覧は控えるように売主に言われています。」
そんなローンが通るかどうかわからない申込者のローン結果を待つ売主なんているの？と思いましたが、お客様には、そのまま伝えました。
１週間後
ワタシ「ローンの結果でましたか？」
担当者「１件目の銀行での審査がダメだったので、２件目の銀行で住宅ローン審査中です。回答が出るまで内覧は控えるように売主に言われています。」
初めて電話したときに、「物件の囲い込み」かな？と思ったのですが、多分そうだと思い、「物件の囲い込み」の可能性が高い旨をお客様に伝えました。
お客様は、そのマンションが気になっていたようでした。
なので、お客様が直接「売主側の不動産屋」に問い合わせるしかない旨を伝えました。
お客様が電話をすると・・・
担当者「いつでも内覧できますよ」
お客様は少し怖くなった、とのことで内覧はされませんでした。
全国的に有名な大手の不動産屋です。
不動産業界では特に珍しいことではありません。
繰り返しになりますが同じ物件は２つとありません。
気に入った物件であれば「物件の囲い込み」をしている業者から買うことを検討ということだと思います。
業界でも「物件の囲い込み」を防ぐため様々な改正がなされています。
「正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」が規定されたり、物件の状況がわかるように「書面による申込あり」などが追加されたりしています。
それでも「物件の囲い込み」は完全になくなっていないですね。
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