新築一戸建てを買う！
諸費用がかかる！
「諸費用」を節約したい！
- こんなことが分かります
- Q：新築一戸建て（３０００万円）だと諸費用は、どれくらい節約できますか？
A：１００万円くらい節約できます！ - Q：どうすれば節約できますか？
A：不動産屋選びで決まります。 - 諸費用の節約事例
- 諸費用の注意点
こんにちは。
無料仲介ネットの福元です。
不動産屋です。
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新築一戸建て・建売住宅の購入時にかかる諸費用を少しでも節約したい。
事例を使って節約方法をくわしく解説します。
新築一戸建て建売の購入時にかかる諸費用を節約する方法
諸費用が安く済む不動産屋を選ぶ
新築一戸建ての購入時の諸費用を安くする方法とは？
購入するとき、諸費用が安い不動産屋を選ぶことです。
同じ物件でも、不動産屋によって諸費用は違います。
なので、どの不動産屋で購入するかで、諸費用は決まります。
同じ物件を購入しても諸費用が、高くなる不動産屋と、安く済む不動産屋があります。
諸費用を安く済ませることができる不動産屋を通して購入すれば大きく節約できます。
諸費用を節約できる不動産屋とは
諸費用を節約できる不動産屋とは、仲介手数料が安くなる不動産屋です。
仲介手数料は諸費用の中でも大きな割合を占めています。
仲介手数料が無料になる不動産屋があります。
そこから購入すると諸費用は当然、大きく節約できます。
もう少し詳しく解説します。
節約できる諸費用の内訳
購入時にかかる諸費用は、２種類に分けられます。
- 必須なもの
- 不動産屋によって変わるもの
の２種類が有ります。
諸費用の内訳を見てみましょう。
新築一戸建てを購入するときに必要な諸費用は、以下の通り。
- 印紙代（契約書貼付）
- 表示登記
- 登記（保存・移転・抵当権）
- 固定資産税等清算金
- 仲介手数料
- 印紙代（銀行）
- 銀行事務手数料
- 銀行保証料
- 火災保険
赤で示した「仲介手数料」。
売主直売の物件などは不要です。
スーモなどの不動産サイトを見ると同じ物件が、たくさんの不動産屋から紹介されていることがあります。
これらのほとんどは仲介物件。
なので仲介手数料がかかります。
この仲介手数料は約３％ですが、これは上限額です。
仲介手数料の簡易計算式・・・
「物件価格×３％＋６万円＋税」
つまり３０００万円の物件であれば、１００万円以上の仲介手数料が必要ということです。
ただ、この仲介手数料の約３％は上限額です。
上限額なので仲介手数料は０円でも良いということです。
なので、
宣伝になり恐縮ですが、
ウチのように、
仲介手数料が無料になる不動産屋から購入すると、新築一戸建てや建売を購入するときの諸費用は大きく節約することができます。
実際の諸費用明細をみると、どれくらい節約できるかが具体的にわかります。
事例を使ってくわしく解説します。
節約事例１｜新築一戸建て建売の諸費用
諸費用：約66万円のケース
（実行年：2020年）
- 諸費用：約66万円
- 物件価格：2,180万円
- 借入金額：2,180万円
- 銀行ローン利用（物件100%ローン）
| 1 | 印紙代（契約書） | 10,000円 | 国 |
| 2 | 表示登記 | 90,000円 | 土地家屋調査士 |
| 3 | 登記費用（保存・移転・設定） | 278,000円 | 司法書士 |
| 4 | 固定資産税等清算金 | 10,986円 | 自治体 |
| 5 | 仲介手数料 | 0円 | 不動産会社 |
| 6 | 印紙代（ローン） | 20,400円 | 国 |
| 7 | 事務手数料（金融機関） | 55,000円 | 金融機関 |
| 8 | 保証料（金融機関） | 0円 | 保証会社 |
| 9 | 火災保険 | 194,260円 | 保険会社 |
| 合計 | 658,646円 | ||
解説
〇諸費用総額が約66万円と安く感じます。
〇銀行ローン利用ですが「保証料」を内枠方式にしたためです。
仲介手数料はウチのお客様ですので無料（０円）でした。
銀行等でローンを利用するとき保証会社に支払う保証料が必要になります。
保証料の目安は借入金額の「約2.2%程度」です。
借入金額が2180万円ですので保証料は約48万円程度が必要となるのですが、この保証料を内枠方式（分割払いのようなイメージです）で支払いました。
今回のケースでは住宅ローン金利に「0.2%」の金利を上乗せして保証料としました。
〇火災保険は、期間：10年一括払いです。
住宅ローンの保証料についてのくわしくはこちらを参照ください
参考：【簡単】住宅ローンの諸費用を計算しよう
参考：【節約】住宅ローンの諸費用を抑えよう
火災保険についてくわしくはこちらを参照ください
参考：火災保険どんなプランに入ってるの？
節約事例２｜新築一戸建て建売の諸費用
諸費用：約177万円のケース
（実行年：2020年）
- 諸費用：約177万円
- 物件価格：3,600万円
- 借入金額：3,770万円
- 銀行ローン利用（物件100%ローン＋諸費用ローン）
| 1 | 印紙代（契約書） | 10,000円 | 国 |
| 2 | 表示登記 | 90,000円 | 土地家屋調査士 |
| 3 | 登記費用（保存・移転・設定） | 376,000円 | 司法書士 |
| 4 | 固定資産税等清算金 | 39,917円 | 自治体 |
| 5 | 仲介手数料 | 0円 | 不動産会社 |
| 6 | 印紙代（ローン） | 22,000円 | 国 |
| 7 | 事務手数料（金融機関） | 66,000円 | 金融機関 |
| 8 | 手数料（金融機関） | 829,400円 | 保証会社 |
| 9 | 建物診断 | 110,000円 | |
| 10 | 火災保険 | 219,580円 | 保険会社 |
| 合計 | 1,762,897円 | ||
解説
〇諸費用総額が約177万円です。
〇銀行ローン利用ですが「保証料」ではなく「手数料」型を選択されました。
仲介手数料はウチのお客様ですので無料（０円）でした。
銀行等でローンを利用するとき「保証料型」と「手数料型」があります。
「手数料型」の方が少し金利が安くなります。
「保証料型」と「手数料型」につきましては用語説明として下記に後ほど記します。
「諸費用ローン」を利用されたので金融機関の事務手数料が「本体」＋「諸費用」で2倍となっています。
「抵当権の設定登記」も2つ入ります。金融機関によっては「設定登記」が1つのところもあります。
〇建物診断（インスペクション）を受けられました。これは「諸費用ローン」で借入できました。
節約事例３｜新築一戸建て建売の諸費用
諸費用：約118万円のケース
（実行年：2020年）
- 諸費用：約118万円
- 物件価格：2,080万円
- 借入金額：2,190万円
- フラット35（住宅金融支援機構）物件100%ローン＋諸費用ローン利用
| 1 | 印紙代（契約書） | 10,000円 | 国 |
| 2 | 表示登記 | 90,000円 | 土地家屋調査士 |
| 3 | 登記費用（保存・移転・設定） | 276,000円 | 司法書士 |
| 4 | 固定資産税等清算金 | 38,080円 | 自治体 |
| 5 | 仲介手数料 | 0円 | 不動産会社 |
| 6 | 印紙代（ローン） | 22,200円 | 国 |
| 7 | 手数料（金融機関） | 331,128円 | 金融機関 |
| 8 | 手数料（金融機関） | 55,000円 | 金融機関 |
| 9 | オプション | 110,000円 | 売主 |
| 10 | 火災保険 | 248,520円 | 保険会社 |
| 合計 | 1,180,928円 | ||
解説
〇諸費用総額が約118万円です。
〇フラット35を利用しました。フラット35は手数料前払い型を選択。
「物件」＋「諸費用」=合計金額
合計金額の90%をフラット35・残りの10%を取り扱い金融機関の「変動型金利のローン」で借り入れました。
なので手数料の項目が２つあります。
仲介手数料はウチからの購入でしたので無料（０円）でした。
〇諸費用ではありませんが、オプションを購入されました。住宅設備関係で契約書があれば「物件本体」のローンとして取り扱えます。
新築一戸建て諸費用の注意点
建売フリープラン（自由設計）の諸費用
フリープラン（自由設計）の建売などでは完成物件とは違う場合が多いです。
一般的に考える「諸費用」とは別の「諸費用」が必要になる場合があります。
フリープランの新築一戸建て（建売）では以下の諸費用が必要になることもあります。
因みにフリープラン（自由設計）を「注文住宅」って呼ぶ人います。
間取を好きに変えられるだけで基本プランがある新築一戸建ては、私たちは「建売」のカテゴリーに入れています。
- 建築確認申請費用
建売新築一戸建ての場合は物件価格に含まれていることが多いです。
別途で請求されることもあります。
なので物件によって異なります。
完成物件でも別途の売主さんが過去に居ました。
広告で、少しでも安く見せたいのでしょうね。
- 水道分担金
水道を引き込むときの分担金です。
物件価格に含まれていることが多いです。
これも完成物件で別途請求の売主さんも居ました。
- 外構工事
完成物件なのに「別途です」っていう業者さん居ました。
- 消費税
10%だから税別だったら結構な金額になりますよ。フリープランの建売などは見積段階でよく確認しましょう。
因みに土地は非課税です。
他にもあると思いますので購入の際はしっかり確認しましょう。
諸費用は購入する不動産屋・新築物件によって異なる？
Q：諸費用は購入する不動産屋・物件によって異なる？
A： 異なります。
同じような建売新築一戸建てでも購入する不動産会社によって異なることはあります。
以下は私が以前に働いていた会社で、よく分からない名目で実際にお客様に請求していたものです。
- 住宅ローン事務手続き代行費
- 現場管理費
- 現場調査費
- 書類作成費
何コレ？
と思った方も居るでしょうが私が以前に勤めていた会社でお客様に請求していました。
簡単に説明します。
- 住宅ローン事務手続き代行費
住宅ローンの手続きを不動産会社がやるのでお金ください、というもの。
「ウチから持ち込めば金利が安くなりますよ」などと言ってた人もいました。
- 現場管理費・現場調査費・書類作成費
現場管理費・調査費・書類作成費などは不動産屋本来の仕事です。
このような項目で費用を請求する不動産屋もあります。
しかしお客様は初めてのことばかりなので分わからなかったんでしょう。
新築一戸建ての諸費用で疑問を感じたら
「この諸費用は何？」って思ったら確認しましょう。
Q： 「諸費用に疑問を感じたとき確認方法は？」
A：「銀行に聞いてみる」です。
銀行に聞くって何？ってなりますが「住宅ローンの相談」をしてください。
「住宅ローンを借りたいです。諸費用も借りたいです。」と相談。
その時、不動産会社に作ってもらった諸費用明細を提示します。
「この項目は諸費用ローンで借りれますか？」って聞きます。
「無理です」って言われたら要注意！
「諸費用ローン」で借りられない「諸費用」って何？ってなります。
不動産会社は当たり前のように請求しますが、当たり前でないものを請求されているかも知れません。
電話でも教えてくれます。
「それ諸費用ローンでは組めません。ダメです」って言われたものが有ったりすると、その不動産屋の変更を検討しましょう。
要注意の諸費用
一つ気を付けないといけないのは、
住宅ローン代行費。
これを諸費用として貸す銀行があります。
ダメって言われる銀行もあります。
住宅ローン代行費は１０万円～３０万円を請求する不動産会社が多いです。
普段と違って、大きな金額を扱う不動産取引。
分からずに払ってしまうかも？
１０万円は大きいですよ。
払いたくない場合は、自分で持ち込んでください。
自分で銀行に相談してください。
銀行が手取り足取りやってくれます。
びっくりするくらい誰でもできます。
この時に必要書類のことなどで、不動産屋が非協力的だったら、不動産屋の変更を検討しましょう。
※金融機関によっては「固定資産税等清算金は借りれません」っていうところもあります。これは節約できません。費用として必要ですので注意してください。
諸費用ローンのくわしくはこちらを参照ください。
参考：諸費用ローンのこと
まとめ
〇諸費用は不動産屋によって違う。節約できるものがあります。
〇重要なのは「諸費用はしっかり確認しましょう」
中古マンション諸費用のくわしくはこちら
参考：【簡単】中古マンションの諸費用を計算しよう
参考：【節約】中古マンションの諸費用を抑えよう
仲介手数料（無料・半額）
購入コストを節約
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仲介手数料（無料）
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