新築の値下げ現地レポート|角地が隣より安かった!

記事の概要

価格変更を行った新築一戸建ての現地レポート

 

売主に値下げ理由のインタビュー

 

値下げの経緯を知ろう!

 

新築一戸建てを少しでもお得に買うために!



2区画の新築一戸建て。

土地・建物は、どちらも30坪くらいでほぼ同じ。

建売です。

一つは角地です。

この様な区画割の場合、角地から売れることが多いのですが残ったのは角地。

価格は角地の方が100万円高い設定で売り出し開始。

100万円安い隣のお家が先に売れました。

残った角地は完成後4か月経過したにもかかわらずまだ売れていません。

小刻みに価格を下げ【計400万円】の値下げになりました。

高く売れるはずの角地が隣より【300万円】も安くなっていました。

不思議に思ったので、物件を実際に見に行きました。

なぜ、その様な現象が起こるのか?

今後、お家探しの際に参考にしてください。

新築一戸建て|人気の角地の方が価格が安かったので見に行ってみた


こんにちは。

「無料仲介ネット」の福元です。不動産屋です。

新築一戸建て・中古マンションの仲介手数料の割引サービスをしている会社です。


新築一戸建てのオープンハウスなどをしていると、角地は一番人気です。

なので角地から売れていくことが多いです。

以前に約100区画の大型の分譲地を販売していたときのことです。

申し込みは、南東の角 → 南西の角 の順から入っていました。

次に北向きの角、または南向きが人気ですね。

角地は大きな住宅街でも4つしかありませんから、人気になるのは仕方ありません。

そんな角地が売れ残った上に、価格が下がり隣よりも300万円も安くなっています。

気になったので見に行きました。


売主にも話を聞きましたので、売主談もお届けします。

ただし物件の特定はNGとのことなので、どこの現場かは明かせませんのでご了承ください。


現地調査|角地の価格が下がった理由



物件資料で確認する区画図はこんな感じ。




価格はざっくりこんな感じ

  • A号地:3300万円→2900万円(販売中)
  • B号地:3200万円→即完売

当初の価格設定は、近隣相場と照らし合わせても、そんなもんです。

建売住宅は完成までに売れることも多々あります。「未完成はイメージが付きにくい」という人が多く、建物が完成しオープンハウスができる状態になると割と早く売れます。

1件は予想通り完成と同時に売れました。売れたのはB号地です。

残ったA号地も内覧が週に3組ほど来場があったのでスグ売れると思っていた。でもぜんぜん売れない。

そんな現場です。


それにしても

角地の方が隣よりも300万円も安くなっています。

現地に着くと角地の方が300万円も安くなった理由は大体わかりました。

駐車スペースが少しイビツな形です。

大型車はムリっぽいが乗用車なら駐車できます。



分かりやすいように車(軽自動車)を止めてみました。




新築一戸建てなので土間コンクリートが汚れないようにブルーシートを敷きました。

実際に止めてみると、見た目以上に止めにくい!

写真ですとわかりにくいと思いますが少し傾斜になっているからです。

ただ駐車スペースは道路沿いなのでドアの開閉はやりやすいです。

停めにくさはあるものの、慣れればコンパクトカーまでなら普通に停められますね。

全長は5mでも大丈夫そうですが全幅の方が気になります。

全長が4mを超える車の場合は運転者の技量によるところが大きいと思います。

次に室内に入ります。


キッチン



まずはキッチンから。フツーです。特別いいものではありませんが悪くもありません。

食洗器も付いています。


バス



バスもフツーです。浴室暖房乾燥機は付いています。


トイレ・洗面



これもフツーです。ちゃんと便利な収納棚も付いています。


リビング・お部屋



リビングには吹き抜けがあり開放感があります。

和室も日当たり良好!

室内は総合的に特に問題なしでした。


現地調査からみた角地の価格が下がった理由まとめ

実際現地の物件を見て思ったのは、価格を下げた理由は駐車場のサイズくらいでしょうか。
ただコンパクトカー以上のものは乗らない、って方であれば問題ないレベルです。
大きな車を所有している人はムリです。

設備関係はフツーです。フツーと言っても新築住宅なのでいいものですよ。
グレードがフツーという意味です。
住宅設備メーカーのキッチンやバスはグレード別で価格が大きく変わってきます。一番高いグレードだとカッコよく機能もいいけど、値段もそれなりになります。そういうものでは無い、というだけで最新の良い設備が使われています。


現地はだいたいこんな感じです。次に近隣周辺を探索してみました。


近隣周辺調査|角地の価格が下がった理由


当該物件は以前、月極駐車場として利用されていました。

周辺は完全な住宅地。閑静な住宅地といってもいいくらいです。


スーパー・コンビニは徒歩7分圏内にあります。(距離は不動産の表示では1分80mで計算します)

学校も徒歩10分くらいなので1年生でも距離的には大丈夫です。ただ大きな道路をひとつ横断する必要があります。信号もあり危険な交差点という訳ではありません。

駅からも徒歩18分。

駅まではギリギリ徒歩圏内でしょうが、自転車の方がいいかも。

バス停は徒歩3分のところにあるので、駅まではバスも利用できます。

大きな道路も近くに通っており、車を使う方も便利です。

周辺環境に決定的に悪いところは見当たりませんでした。


しばらく周辺を探索。

見つけました。

これも売れ残って価格を大幅に下げないといけなくなった要因の一つです。


近くに大型分譲地が開発中

完成と同時くらいに近隣に大型分譲地が出現。

まだ造成中ということもあり、広告はされていませんが近隣の方はよくご存じでした。

約30区画くらいは建てられそうです。


なぜこれが価格を変更しないといけない理由になるかを説明します。

新たなコミュニティに入るからです。

2区画の新築では古くからある住宅街に2件だけ新参者として参加します。

30区画の新築では新しい方が30件です。30件の中には同世代も多く30件で新たなコミュニティとなるケースが多いです。

「新しい家で近隣に馴染めるかな」という不安感は全く異なります。

こうなると、このエリアで探している方は、30区画の方が気になります。

30区画の物件概要や価格が分かるまで2区画の方は動きにくい要因ではないでしょうか?

実際、この30区画が現れてから内覧客は減っています。


近隣周辺調査から角地の価格が下がったのまとめ

環境は住宅街なので良好と言えます。

スーパーや学校・駅までのアクセスも問題は見受けられません。

この30区画がすべての原因とも考えにくいです。
ただ買う側からすると新たな30区画の物件概要を知りたい、ということになり角地とはいえ2区画の方にスグ決めるということにはならないかも知れません。

角地にスポットを当てて考えても2区画の角地より30区画の角地を検討しよう、ってなるのは自然なことだと思います。
ただ売る側からすると強烈なライバルであると言えます。



売主にも聞いてみた。


売主に直接取材|角地の価格を下げた理由


売主になぜ安くしたのかも聞きました。

隣との価格差があるので情報公開するのであれば場所が分からないようにしてほしい、とのことなので場所は言えません。ご了承ください。

価格の下げ方は?


A号地はいきなり400万円も価格を下げたのではなく、3回に分けて下げた。

  • 1回目:100万円値下げ
  • 2回目:100万円値下げ
  • 3回目:200万円値下げ
  • 計:400万円値下げ

1回目に100万円下げた理由


隣が売れたと同時に100万円下げた。

隣から申込時に価格交渉があった。角地が先に売れると思っていた。

なので先に角地に申し込みが入っていたら価格交渉に応じたかどうかは分からない。

角地が先に売れて隣が残ると苦戦を強いられる可能性が経験則としてそう考えたから。

隣の申込は完成と同時くらいだったため、迷ったが早期の資金回収ができると思い、残るのが角地なら売れるのも早いと思った。【100万円値下げ・残り1邸・角地】となるとパンチも効いている。そういう理由で100万円下げた。

2回目に下げた理由


もともと超人気エリアという訳でも無いため、当初から内覧客の数は薄かった。完成から3か月経ち新規での問い合わせが激変したので、サッサと売ってしまおうと思ったので下げた。

3回目に下げた理由


あの30区画も要因のひとつです。もちろんそれだけではないけど。

あっちの30区画は方イイもんね。

2回目の価格変更が全く効果なしで問い合わせは来なかった。

そこにあの30区画。

早めに売っておかないと危険になるかも。早く売るためには価格でもお値打ち感が必要。

30区画の土地情報は知っていた。あそこをウチが買わなかったのは30組もこのエリアでお客さんが居るとはとは思えなかったから。多分あちらの業者さんも最後は苦戦すると思う。


売主に直接取材のまとめ

近隣に魅力的な物件が出てきたため、価格勝負で早期に売ってしまおうと思ったから。

 

新築の値下げ|現地レポートまとめ

  • 現地調査


どんな物件でも良くないところはあります。本物件でいえば駐車スペースです。

ただ「価格交渉時に車が止めにくいので値段引いてください」なんて言ってもほぼ無理です。価格交渉において物件にケチをつけて交渉される方を見受けることがありますが上手くいくことは少ないです。

  • 近隣調査


イイ感じの住宅街です。問題はなさそう。

ただ、ライバル物件ですね。これは割と大きいです。今回のケースでもそうですが近隣に魅力的な物件が出てくると販売側とすれば当然厳しくなってきます。

今回のケースが価格変更の理由の全てではありません。

ただ小型車に乗り今後も大型車の買い替え予定が無い人。

その場所に親和性がある人。

だったらお得に購入ができますね。

価格変更の経緯でした。参考にされてください。


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福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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