こんちには。
「無料仲介ネット」の福元（ふくもと）です。
住宅ローンを組むときの頭金は多いに越したことはありません。住宅ローンを組む際に頭金2割は必要なんて話もあります。これは以前の住宅ローンの借入上限額が関係しています。物件価格の8割までなんて時代があったからだと思います。必要かどうかでいいますとフルローンが利用できるので現在では必要ありません。
住宅ローンの頭金は必要？
目次
頭金は無くても大丈夫ですがいろんなケースがあります。
「頭金を入れずに住宅ローンを組まれた方」のケース
「頭金を入れたら住宅ローンの内容が良くなった方」のケースをご紹介します。
住宅ローンの頭金なしで買った人の理由
お家を買うとき気になるのが住宅ローンです。頭金なしで買う人の理由は様々です。大体こんな感じです。
- 手元にお金を残しておかないと不安
- 子どもの学校など使い道が決まっている
- 金利が安いからローンを借りておく
- 定期預金を崩したくない
- お金は運用に回したい
他にももっと理由はあるんでしょうが、こういった理由の方は頭金を出そうと思えば出せます。一般論でよく聞くお話。フィナンシャルプランナーなんかがよく言ってます。頭金は2割以上。その通りですが実態は頭金なしで買ってる人けっこう居ます。
頭金なしでお家を買う人の中でよく聞く理由。
それは「貯金がない」です。ないものはない。出したくないんじゃなくて出せないんです。
「家を買うんだから計画的に貯金して、頭金として2割ためて、それ以外に諸費用も必要だし、新居に伴い引っ越し代や、家具も必要だし、家電も新しいのが欲しくなるし、全部使っちゃうとダメだから、いくらかは残しとかないといけないし・・・」
頭金をしっかり貯める人、ホント凄いと思います。じゃあ頭金を出さないで買ってる人は実際どうなのか？頭金が無しで買った人は危険で無謀なのか？
頭金なしで住宅ローンを組むのは無謀なの？
テレビや雑誌・ネットなどでは判でおしたように「頭金は〇〇％」「頭金がないのはリスク」などと言ってます。ウチは新築も中古も取り扱っている不動産売買仲介業者です。実際に購入される方は「頭金がある人」「頭金が無い人」が居ます。
でも「頭金がない人は無謀」とは思ったことはありません。理由として頭金が無い人でも購入まで至る人はそんな感じではありません。皆さんちゃんとしてます。稀に無謀って思う人が来店されたりしますが購入まで至りません。
いま住宅ローンは年収の最大８倍くらいまで貸してくれます。
年収500万円・貯金なしで4000万円の家を買う、そんなお客さんウチには居ません。
たまに来るけど、そんな人に限って不釣り合いな高級車に乗ってきたりする。
「この家ローンが通ったら買うからローン通して」
内容を聞くと車のローンが毎月8万円・キャッシングも多々あったりします。もちろんローンは通らない。こんな感じです。
無謀じゃないと思ったケース
ある全12棟の新築建売一戸建てを販売していたときのことです。郊外での現場でした。買われたお客様の属性はこんな感じ。
- 種別：新築一戸建て
- 土地：約40坪・建物：約30坪
- 物件価格：1,980万円
- 諸費用：120万円
- 夫・妻・子一人（3人家族）
- 夫：中小企業勤務・妻：アルバイト
- 夫の年収：350万円
- 妻の年収：60万円
住宅ローンはこんな感じ。フルローンです。
- 借入金額：2,100万円（物件：1,980万円＋諸費用：120万円）
- 35年の銀行ローン
- 月々の支払：55,680円（変動型金利）
家賃：62,000円のところに住んでた方です。毎月の支払額が安くなった分は毎年の固定資産税に充てるとか。世帯年収が410万円・頭金なしで「新築一戸建て購入」って聞くと無謀のように思えたりします。でもこのケースって無謀なの？と思います。
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このケース「頭金2割」を原則にするとトゲのある言い方しますと「頭金の400万円が貯まるまで、毎月62,000円の家賃を払い続けなさい」「それまで買っちゃダメ」ってことになる。
でも金利上がったら？ってなります。金利上昇など未来のことは分かりません。
しかし住宅ローン金利だけが上昇するってあるの？預金金利も上がり、日用品など物価も上昇するでしょう。
そんな中「賃貸住宅の家賃だけ上がらない」なんてことがある？このお客様のケースで２割の頭金を用意しようと思えば400万円の金額が必要です。毎月62,000円の家賃を払って貯金していくことを考えると切り詰めてもけっこうな時間がかかりそう。
お客様は「家賃を支払う感覚で購入できるから」という理由で購入されました。しっかり考えた上でのご決断だったと思います。ポジショントークみたいで気が引けますが実際の話です。
諸費用が安いのはウチが仲介手数料無料の会社だからです。
無謀と思ったケース
先にも触れましたが少し触れた高級車で来場のお客様。物件を見るなりお気に入り。
「ローン通ったら買うからローン通して」開口一番がコレです。2,500万円の新築一戸建ての現場です。
ご夫婦で来場。高級車で来場。2,500万円の家には不釣り合いな車です。時計もピカピカです。
属性を聞きます。内容の詳細は書きませんが「返済比率は当てはまる。ただし車のローンがなければ」
聞けば車以外に他にも借り入れが複数ある。
ワタシ「車を含め他のローンを完済しないと審査の土台に乗りません」
お客様は詳しい人でした。それは他の不動産業者にいろいろ話を聞いてたから。
お客様「他のローンも全部まとめて一本化してよ。それから手元に現金300万円残してね」
詳細は避けますが「本人」も「物件」も両方ともアレしないとどうにもならないケースです。
やろうと思えば何でもできますがウチはしません。
丁寧にお断りしました。メッチャ切れられました。
これは無謀なケースと思います。頭金がどうこうのケースではないような気もしますが。
住宅ローンの頭金を入れてお客様が満足したケース
頭金を持ってるけど出したくないっていうお客様。こんなケースがありました。
頭金を入れると金利が下がった
具体例です。
- 種別：新築一戸建て
- 物件価格：2,380万円
- 諸費用：120万円
お客様属性
- 勤続1年
- 年収：380万円
- 夫婦・子2人・両親（6人で居住予定）
- 借入希望：2,380万円
諸費用の120万円は現金で出します、ってことで2,380万円で審査開始。
ローンは普通に通りましたが金利優遇がよくなかったです。勤続年数が短かったためです。
基準金利から1%だけ優遇します、って結果でした。
銀行「1割でも2割でも自己資金を出してもらえればもっと優遇できますよ」って言葉をもらってましたので、お客様に伝えます。2割出した方がたくさん金利の優遇がもらえるので2割以上の500万円を出されました。
- 借入金額：1,880万円
- 優遇金利：1.85%
当初１％の優遇から1.85％の優遇になりました。ご両親がお孫さんのためにもっておられました。ご家族みなさんとても満足されてました。
まとめ
住宅ローンの頭金の話でした。頭金はあった方がもちろんいいです。じゃあないと買うのは危険なのか？といえば一概にそうとは言えないと考えています。様々なケースがあります。参考になれば幸いです。
最後にチョット宣伝させてください。
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