住宅ローン｜結果は減額回答だった
こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元（ふくもと）です。
3,000万円の住宅ローンを申し込んだのに回答が2,200万円だった。
コレ実話です。そのときは慌てました。実例をご紹介しどうやって解決したかを解説します。
減額の理由を知る
減額の理由は大きく分けて２つです。
一つは返済比率。もう一つは物件の担保評価です。
一つずつ簡単に解説します。
減額になった住宅ローンの対処方法
実例１．返済比率でオーバーで減額になった
ご主人が奥様に黙って借金をしていた、というものです。コレ稀にあります。
大抵はこんな感じです。
物件購入時に住宅ローンもお客様に任されていたときに起こります。大抵はお客様ご夫婦と打ち合わせを終えて帰社途中にご主人さんから携帯が鳴ります。
「実は嫁に内緒で借金が・・・」です。審査前であれば手を打てます。なので減額にはなりません。
他に借り入れがあるのに「嫁が怖くて言えなかった」などは減額になることもあります。また「クレジットカードのリボ払い」や「携帯端末の分割払い」を「借り入れだと思ってなかった」などの人も居らっしゃいます。
ちなみにウチは住宅ローン代行なども無料で行っています。
返済比率とは
返済比率とは年収に対していくらまで返済ができるかってものです。例えば年収400万円の人の場合35%とします。そうすると140万円が年間で返済できる人って意味になります。この年間140万円を12で割ると1ヵ月あたりの返済できる上限ということになります。約11.6万円ですね。
審査に出すときは返済比率を計算入れて審査依頼しているはずです。返済比率オーバーの場合はそもそも審査対象になりません。審査が受け付けられた場合は返済比率内に収まっているはずです。それでも減額されてしまうケースがあります。先にご説明した11.6万円は上限です。例えば車のローンを毎月5万円支払っている場合。約11.5万円から５万円を引いて約6.6万円が支払可能額となります。この様に他の借入も返済比率に入る、ということを知らない場合に減額されることがあります。返済比率がギリギリだった場合は携帯電話の分割払いの数千円が原因となることもあります。
対処方法
１．完済する
他の借入を完済しましょう。
少額のものなどや借金とは思ってなかったものもあります。特に携帯電話の分割払い。クレジットカードでの分割払いなどなどです。
他に借り入れがある場合は銀行に黙っておこうと思っても必ずバレます。個人信用情報を見るからです。個人信用情報には金融関係の利用履歴が確認できるものです。全国銀行協会・CIC・JICCで確認できます。個人信用情報は自分で取得できます。心当たりのない方は取り寄せてみてもいいと思います。
２．銀行を変更する
銀行を変更をすることも検討しましょう。
返済比率や計算利率は銀行によって違います。同じ所得でも借入上限額が変わるということです。他に借り入れがあっても完済しなくても返済比率内に収まる銀行で審査をやりなおします。
実例２．担保評価で減額になった
リフォーム済みマンションなどではちょこちょこあります。リフォームしてある分価格が高くなってます。実際にあったのもこれでした。
3,000万円で販売してあるリフォーム済みマンション。銀行での担保評価が2,500万円でした。500万円の減額となりました。
担保評価
金融機関からお金を借りる場合は二つの審査をします。一つは「人物」もう一つは「物件の担保評価」です。
借入上限額は、この二つの評価の低い方です。
3,000万円のローンを申し込んで「人物評価：3,000万円」・「物件担保評価：2,500万円」であれば「借入上限額：2,500万円」になります。
担保評価はマンションの場合などは特定のデータ会社のデータ通り。このケースで起こることが多いように思えます。提携データ会社が直近の価格を把握していない場合などでこんなケースがありました。
戸建ての場合は土地・建物の価格を金融機関が査定します。土地は路線価等を使用したり建物は平米単価などから算出しています。
対処方法
金融機関を変更する
金融機関指定の不動産データ会社のデータ通りの価格が借入条件となり、それ以上はムリです。というケースがありました。
マンションなどは経年とともに価格は下がる傾向にあります。しかしそうでないケースも存在します。数年前に1500万円で販売されていたマンションが1800万円で売れたなどは珍しい話ではありません。今はネット上に様々な情報がありますので不動産業者とお客様の情報格差はほとんどありません。お家探しをされている方であれば大手ポータルサイトをよく見ておられます。価格もしっかり追っておられます。販売価格については銀行よりお客様の方が詳しいくらいです。
今回のケースでの対処はカンタンでした。お客様の給与振込先の銀行でローン申し込みを希望されていました。「ここの銀行は評価はこんな感じですよ」と伝えてありましたから。物件についてはお客様自身もよく分かっておられました。
「銀行を変えるとまったく評価が違う」普通にあります。実勢価格で評価してもらえる銀行に変更しましょう。
審査後に減額したい
審査後に自らの事情で「住宅ローンの借入額を減額したい」と質問されたことがあります。
何の問題もなく減額できます。増額希望は審査のやり直しになります。減額は何の問題もありませんが手続き等の関係で早めに申し出た方がよいと思います。
実例に基づき住宅ローンの減額について解説いたしました。参考にされてください。
すこしウチの宣伝です。
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