不動産の売買時にかかる仲介手数料
物件価格の約３％かかります。
この仲介手数料を無料・半額で取り扱う会社があります。
手数料が安いと不安だな、という声も実際に耳にします。
売主から買主に渡る不動産流通の全てを知れば不安はなくなります。
不動産会社が積極的に告知しない不動産流通の流れを解説します。
この記事でわかること
〇不動産流通がわかる
〇無料・半額の理由がわかる
〇損しない購入方法がわかる
この記事で仲介手数料節約でお得に買うことへの不安が解消されます。
仲介手数料無料や半額のワケ
こんにちは。「無料仲介ネット」の福元です。
仲介手数料の両手仲介や片手仲介などの不動産屋が使っているシステムを知れば、手数料割引サービスの不安感はなくなります。
なぜ購入時の仲介手数料が無料や半額になるのかを不動産流通システムを通して詳しく解説します。
レインズから知る不動産流通
目次
レインズとは
ウチの事務所は大阪なので「近畿レインズ」を利用しています。
レインズはエリアごとに分かれ全国で４つあります。
近畿レインズ
近畿レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム)（Real Estate Information Network System)頭文字の（R・E・I・N・S）を取って通称（レインズ）と呼んでいます。
「不動産を売りたい人」は不動産屋に相談します。不動産屋は媒介契約に沿ってレインズに登録します。
つまり近畿レインズは近畿圏の不動産業者が加盟し、不動産情報をレインズのデータベースに登録することにより、大手業者から中小零細まで瞬時に加盟業者すべてに情報提供できるネットワークです。
インターネットで公開されている物件・オープンハウスを行っている物件なども多くの場合レインズに登録されています。
どこの不動産業者も同じ物件を取り扱っていることをご存じの方も多いと思います。
理由はレインズ物件だからです。
当社でも同じ物件が取り扱いできるのはレインズを活用しているからです。
どんな物件がレインズに登録されるの？
【不動産屋が取り扱える物件】＝【レインズに登録された物件】ということになります。
売りたい人が不動産屋に依頼すると「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」は３種類
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
【専属専任媒介】５営業日以内にレインズに登録義務
【専任媒介】７営業日以内にレインズ登録義務
専属専任媒介・専任媒介の場合は、５日または７日以内に登録義務が生じます。
専属専任媒介は媒介契約を交わした依頼人はその不動産屋を必ず通して売却する必要があります。
一般売買は複数の不動産屋に依頼できます。レインズ登録は任意になります。
一般の方が売却依頼した場合、市場に出るまでは以下の様な図になります。
こんな流れで売り物件情報が共有されます。
仲介手数料の発生
図に出てきた「不動産屋A」と「不動産屋B」があります。
「不動産屋A」「不動産屋B」ともに買主を探します。
不動産屋は仲介手数料を成約時に申し受けます。
仲介手数料の発生は売買の成約時です。
「不動産屋A」が買主を探した場合の仲介手数料
不動産屋Aが買主を見つけた場合は「売主」「買主」の双方から仲介手数料を申し受けます。
仲介手数料の支払先
- 売主：不動産屋A
- 買主：不動産屋A
不動産屋Aは「売主」「買主」の両者から手数料を申し受けるので「両手仲介」・「両手」などと呼んでいます。
「不動産屋B」が買主を見つけた場合はどうなるのか？
「不動産屋B」が買主を見つけた場合の仲介手数料の支払先
契約には「不動産屋A」・「不動産屋B」の２社が入ります。
仲介手数料の支払先
- 売主：不動産屋A
- 買主：不動産屋B
不動産屋Aは「売主」・不動産屋Bは「買主」の売買当事者の片方から手数料を申し受けるので「片手仲介」・「片手」また手数料を分ける感じなので「分かれ」などと呼んでいます。
不動産屋Bも【片手】になる物件ですのでスーモやホームズなどのネット・チラシなどで広告をします。
売主が直接レインズに登録
売主が直接レインズに登録するケースがあります。
不動産業者でも販売部門を持たず、仲介業者に販売を託すケースです。
「新築一戸建て」や「リフォーム済マンション」などに多く見られます。
この場合はすべての不動産屋が【両手仲介】になります。
なぜ自社の物件をレインズに登録するのか？
なぜ自社の物件をレインズに登録するのか？ですが
自社で販売する会社は営業マンを揃え広告を打ち販売します。
その場合はレインズに登録義務はないため登録しない選択もあります。
ただ営業マンの人件費や広告費がかかるため自社で販売をしない業者がたくさんあります。
レインズに登録することにより、全業者が売り出し情報を共有できます。
全業者が仲介手数料【両手】になる物件でもありますので、スーモやホームズなどのネット広告・チラシを使っての広告宣伝、オープンハウスなどを行います。
レインズに登録する理由は
レインズに登録すると、たくさんの業者が広告宣伝をしますので、営業マンの人件費・広告費は不要になります。仲介手数料を払った方が安く済む・また早く売れる、などのメリットがありますので、大手のパワービルダーなどは自社物件をレインズに積極的に登録しています。
レインズ登録されていない物件
レインズに登録されていない物件はあります。
その様な物件は、広告宣伝している不動産屋から買うしかありません。
自社販売している会社はもちろんそうです。また売主が業者の場合、特定の仲介業者に依頼した場合は仲介業者が登録しない場合もあります。
レインズに登録されていない物件は他にもあります。
物件の囲い込み
一般の方が売主の場合は専任媒介などに基づきレインズに登録義務があります。
でも登録しない業者なども居ます。所謂【物件の囲い込み】です。
この様なケースでは不動産屋Aでしか購入できない場合があります。
レインズ登録してても実質的に取り扱いができないケースもあります
不動産屋Aは買主も自分で見つければ【両手】になります。
不動産屋Bも買主を見つければ【片手】になる物件ですのでネットやチラシなどで広告をします。
不動産屋Aは不動産屋Bが客付けしても確実に【片手】は確保しています。
なので不動産屋Aは不動産屋Bに対して協力的なはずですが、必ずしもそうではありません。
片手でも利益はありますから、他の不動産屋に客付けを手伝ってもらった方が良いように思います。
不動産屋Aだけで買主を探すより他社にも買主を探してもらった方が早期に成約まで進む可能性が高まります。
売主の立場から考えれば、不動産屋Aだけでなく全業者に買主を探してもらった方が良いはずです。
なぜそのようなことが起こるのかは以下の様なことが考えられます。
一番の違いは手数料。両手と片手の手数料は２倍の差です。
例えば物件価格２５００万円とします。
仲介手数料は【物件価格×３％＋６万円＋税】なので【８９１,０００円】になります。
- 価格：２５００万円の場合の仲介手数料
- 両手：１,７８２,０００円
- 片手：８９１,０００円
手数料は物件価格の割合です。物件が高く売れれば手数料も高くなるので仲介業者は少しでも高く売りたい、となるはずです。
物件の内覧など問い合わせが見られない場合などは、売主と話し合い価格変更を行います。
例で挙げた２５００万円の物件を２０００万円まで値下げしたとします。
その時の手数料は以下の通りです。
- 価格：２０００万円の場合の仲介手数料
- 両手：１.４５２,０００円
分かりやすいように極端に５００万円下げた形での例です。
- 【両手】２０００万円：１,４５２,０００円
- 【片手】２５００万円：８９１,０００円
売主に値下げさせ損をさせても、不動産屋Aは【両手】の方が大きく儲かります。
なのでレインズに登録しなかったり、登録していて買主がいないにもかかわらず、「商談中です」などと言って内覧を拒まれたりすることがあります。
ここまで極端な値下げの例は無いと思いますが、物件の囲い込みがなぜ起こるのかを解説しました。
なぜ詳しいかと申しますと、前に勤めていた会社がそんな会社だったからです。ごめんなさい。
話が少しそれますが、私はマンション住まいです。
ウチのマンションによくこんなチラシが入っています。
「このマンション限定で２名の方が探しています」ってやつです。
そこでレインズでウチのマンションを調べました。
２件登録されていました。売主と専任媒介を結ぶと最低でも【片手】は確保できますので、こんなウソまでついて売り物件を探します。お気を付けください。
仲介手数料が安いと業務内容などは大丈夫
仲介手数料と業務内容の関連性
仲介手数料が高い・安いで業務内容の関連性あるのか？ですが、ありません。同じです。
仲介業者は不動産取引を円滑で安全安心に成約させるのが使命です。
仲介手数料は成功報酬となるため、成約にならなければ報酬を申し受けることはできません。業務内容に不備があればそもそも成約に至ることはできませんのでご安心いただけると思います。
仲介手数料とアフターサービス
仲介手数料の高い・安いでアフターサービスは変わることはありません。
売主が業者の場合、アフターサービスの義務は売主(業者)が負います。
売主と仲介業者は全く別物とお考え下さい。
正規手数料を支払っていないからアフターサービスが疎かになる、ということはあり得ません。どこの不動産屋を通して購入しても同じです。
なぜ仲介手数料を無料(不要)・半額で営業できるのか？
仲介手数料無料の場合
無料の物件の場合は 売主様から 仲介手数料をいただける 物件だからです。
不動産会社は売主様・買主様の両方から仲介手数料を申し受けることが一般的です。
弊社でも取り扱う全物件が
無料(不要)ではありません。
売主様から
仲介手数料をいただける 物件につきましては、当社では 仲介手数料無料(不要)でOKです。
売主様から
仲介手数料をいただける場合とは 売主様と買主様との間に不動産(仲介)会社が１社で媒介を行う場合です。
一般的な不動産屋を図で示すとこんな感じです。
当社のシステムを図で表すとこうなります。
仲介手数料無料のケース
新築一戸建てや中古マンションなど多くの物件がこのケースです。
仲介手数料半額の場合
一方 売主様から仲介手数料をいただけない場合とは 売主様と買主様との間に２社以上の不動産(仲介)会社で媒介を行う場合や、不動産(仲介)会社1社であったとしても売主様から仲介手数料をいただけないケースがあります。
この場合でも 当社では仲介手数料半額でOKです。
一般的な不動産屋を図で示すとこんな感じです。
当社のシステムを図で表すとこうなります。
仲介手数料が無料・半額になるケースの解説でした。
仲介手数料が無料・半額は不安のまとめ
・どこの不動産屋も同じ物件だったのはレインズ物件だった
・仲介手数料の高い安いにかかわらず、成功報酬なので成約しないと報酬は発生しません。なので一生懸命やります。
・アフターメンテナンスは売主の義務。仲介業者は取引を円滑に進めるのが業務です。
すべてを正直に記しましたのでご理解いただけたかと思います。当社ではしつこい営業等は一切ございませんので安心してお問い合わせください。
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