中古マンションの住宅ローン|購入前のチェックポイント

2020-02-03



中古マンションの住宅ローンで気をつけること



実例を紹介します。



「ローンの審査をしたら否決になった!」



「減額になった!」



審査の基準は本人審査以外にも物件も評価もされます。



物件の担保評価などが要因で減額になったりすることがあります。



中古マンションの住宅ローンの注意点をまとめました。



購入前の方はチェックしておいてください。


  • 本記事の内容
  • 住宅ローンがダメな時の事例が分かる
  • 住宅ローンがダメな時の対処法が分かる
  • 審査基準を知ることができる
  • 最長|中古マンションの住宅ローン
  • ローン控除は受けられるの?


こんにちは。「無料仲介ネット」の福元です。
中古マンションや新築一戸建てを買うときにかかる仲介手数料の割引サービスの会社です。



中古マンションの住宅ローンで「否決」になったり「減額」にすることがあります。



なぜそうなったのか?事前に住宅ローンの審査基準を知れば理解できます。



ローンがダメだったときの対処法など実例を使って解説します。



3分くらいで読めます。


審査基準|中古マンションの住宅ローン


中古マンションのローン審査基準

中古マンションの審査基準としては大きく分けて2つです。

  • 本人審査
  • 物件審査


この2つの評価で、どちらか低い方が借入上限額となります。



物件評価の方が高い場合は、ローンが否決や減額になることもあります。



借入上限額=本人評価・物件評価(評価の低い方)



分かりやすく言いますとこんな感じ



  • ローンがOKなケース

本人評価が高い場合

  • 物件価格:2500万円
  • 本人審査:3000万円・物件審査:2500万円
  • 借入上限額:2500万円

この場合は、全額ローンが組めます。

物件評価の方が高い場合はローンがダメなこともあります。


  • ローンがダメなケース:1

物件評価が高い場合

  • 物件価格:2500万円
  • 本人評価:2300万円・物件評価:2500万円
  • 借入上限額:2300万円

借入上限額は2つの低い方が借入上限になります。本人評価が2300万円に対し、物件価格が2500万円になったケースです。



借入上限額は2300万円なので、2500万円の物件を全額ローンを組みたい方は買えません。銀行によって変わりますが、回答は「減額」だったり「否決」とされることもあります。


  • 対処法
  • 自己資金を入れる

200万円の自己資金を入れる。



そんなお金無いよ!って方は、自分が他に借入が無いかを考えましょう。

他に借入はありませんか?

  • 他に借入は無いか?

返済比率(返済負担率)というものが銀行審査にはあります。


これは年収の〇〇%までが本人の返済上限額です、というもの。



借入限度額について詳しいことについては別に書きました。
参考:住宅ローンの借入可能額はいくら?を参照ください。



返済比率を超カンタンに言いますと、他にローン等の返済額が1ヶ月あたり



1万円ある人は250万円くらい借入上限が低くなります。



概算です。
3000万円借りられる人が他にローンがあるとこんな感じになります。

他のローン(月々返済額) 借入上限額
0万円 3000万円
1万円 2750万円
2万円 2500万円
3万円 2250万円
4万円 2000万円


表を見ますと毎月4万円のローンがあった場合は、1000万円も借入限度額が少なくなることが分かります。



他にローンがある方は、これが原因の可能性があります。他のローンを完済すると、借りられるかも知れません。



他に借入が有るとローンが組めないなどと聞いたことがある方もいると思います。詳しく知りたい方は別記事に記しました。
参考:車のローンがあっても住宅ローンは組める?
参考:リボ払いは影響するの?実例をご紹介
参考にしてください。


  • 銀行を変える

銀行を変える

銀行を変えてみましょう



返済比率(返済負担率)は銀行によって、違います。



同じ年収でも、もっとたくさん借りれる場合があります。



ただ、返済比率がギリギリの場合は、返済すること自体が厳しくなり、支払えなくなるリスクも大きくなります。なのであまりオススメしません。


  • 購入を諦める


購入を諦めることも考えましょう。



もっと安価な中古マンションを検討することも視野に入れましょう。


  • ローンがダメなケース:2


物件評価が低い場合

  • 物件価格:3000万円
  • 本人評価:3000万円・物件評価:2500万円
  • 借入上限額:2500万円

借入上限額は2つの低い方が借入上限になります。本人評価が3000万円に対し、物件価格が2500万円になったケースです。



借入上限額は、2500万円になり、3000万円の物件は、全額ローンを組みたい方は買えません。



銀行によって変わりますが、回答は「減額」だったり「否決」とされることもあります。



「こんなことホントにあるのかよ」~って思うケースですが、実際にありました。



リフォーム済みマンションで起こったことがあります。


  • 対処法
  • 自己資金を入れる


自己資金を500万円入れましょう。



そんなお金無いよって方は、銀行を変えましょう。

  • 銀行を変える


銀行を変えると物件評価が大きく変わることがあります。



実例なのですが「リフォーム済マンション」で起こったことがあります。



中古マンションは、そもそも成約事例などから評価額はほぼ決まっています。



対象物件は相場よりも高かった訳でもなく、不当に評価を低く査定された訳でもありません。



本ケースでの中古マンションは、リフォーム済でした。リフォームの分がマンション価格に上乗せされ、相場観としては平均的と言える価格でした。



本ケースでは最初に審査をしてもらった銀行の査定方法にあり、過去の成約事例から評価がされるため、リフォーム分の費用や、直近の成約事例に対応しておらず、低い評価額となったケースでした。



この実際に有った本ケースでは、銀行を変えることにより住宅ローンを組むことができました。

最長期間|中古マンションの住宅ローン


住宅ローン期間



35年ローンが組めない場合があります。



35年ローンが組めない場合は、借入上限額も低くなります。



中古マンションでも35年ローンは基本的には組めます。



ただし、築60年までに完済することなどの条件がある金融機関もあります。その場合、例えば築30年のマンションでしたら、
60年-30年=30年ローンとなります。



ローン期間が短くなると、借入上限額も少なくなります。



例35年ローンで3000万円借りることができる人でも、期間を短くすると借入上限額も期間に比例し、少なくなります。

ローン期間 借入上限額
35年 3000万円
30年 2750万円
25年 2480万円

表をご覧ください。期間が短くなると借入上限額が低くなります。借入上限額が借りたい金額ギリギリなると審査も厳しくなる傾向にあります。


ローン控除は受けられるの?


住宅ローン控除


住宅ローン控除を受けるためには、一定の要件が必要となります。



以下の要件を満たす必要があります。

  • マンション等の耐火建築物の場合は築25年以内
  • 50㎡以上(2分の1以上が居住用)

25年以内を少し説明します。

25年以内とは:登記簿謄本の新築年月日から引渡日
※築25年以上であっても、耐震基準適合証明書を建築士などに依頼し取得できれば、住宅ローン控除を受けることができます。


住宅ローン控除は、人によっては100万円を超えることもあります。忘れないように申告しましょう。


まとめ


・中古マンションを選ぶ前に、住宅ローンのことをしっかり知っておきましょう。



・中古マンションの住宅ローンの審査基準を知ることにより、否決や減額に対する対策を打つことができます。



・ローン控除は、小さくありません。築年数は確認しましょう。



・中古マンション購入時には諸費用がかかります。お得に購入する方法として、当社では、仲介手数料割引サービスの会社ですので可能となります。詳しくは無料仲介ネットをご覧ください。

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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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