【諸費用ローン】フルローンで借りる住宅ローン

2019-11-28



買いたいお家が見つかった。

物件価格の他にも費用が要る。諸費用ですね。

知らなかった人は結構な金額が必要になることに驚く人も居らっしゃいます。

この諸費用はローンが組めるのか?

諸費用ローンの金利って高いの?

家電や家具もローンが組めるの?

そんな疑問にお答えします。

 

諸費用ローン・フルローンは借りられる?

こんにちは。

「無料仲介ネット」の福元(ふくもと)です。職業は不動産屋です。

お家を購入するときに必要な諸費用。それくらいかかるのかもご存じない方も居ます。中古物件などは物件価格の1割程度かかりますよっていう話もあります。

そもそも諸費用はローンが組めるの?というご質問もいただきます。

詳しくご説明していきます。

 

Q:諸費用もローンが組めるの?

A:組めますよ。

住宅購入時に物件以外に「費用」が必要です。

「諸費用」ですね。

物件購入時に、この「諸費用」も同時に借りるローンのことを「諸費用ローン」・「フルローン」と呼ぶ人もいます。

諸費用ローン・フルローンの審査は厳しいの?

Q:「諸費用ローン」の審査は厳しいの?

A:
「人によります」
「銀行によります」
「でも審査はビビることはありません」
「物件の100%ローンが通る人はほとんど通ってます」

いい加減な回答のように聞こえますが本当にそうなんです。

物件の100%ローンが通る人は「ほとんど」通っている、の「ほとんど」が気になります。

これはそもそもですが「物件100%ローン」がギリギリな人はダメなこともあります。

銀行で「諸費用ローン」に対して消極的なところを除けば物件100%で問題なく通っている人は諸費用ローンも問題なく通ってます。

「諸費用ローン」を借りようと考えている方にお話を伺ったとき、私たち不動産屋の頭の中は正直に言いますと「こんな感じ」です。

  1. まったく問題ない
  2. 持込先は〇〇銀行かな?
  3. びみょ~
  4. むり



諸費用ローンを申し込むお客様の場合

私たちもざっくりですが頭の中で勝手に審査しています。

ひとつずつ解説します。

1.の「まったく問題ない」はそのまんま何の問題もありません。

2.の「〇〇銀行かな?」は経験則で借りやすいところを紹介しよう、です。

3.の「びみょ~」は「物件100%もかりられるかどうかの人」です。

4.の「むり」は正に「物件100%も無理な方」です。



審査するのは銀行なので最終的には分かりませんが本体100%ローン」通る人は「ほとんど通ってます」

「諸費用ローン」で不安な方って「住宅ローン」そのものが不安ですよね。

「諸費用ローン」って「物件100%+諸費用」を借りるときの「諸費用部分」のことを言います。

ご存知の通り住宅ローンを借りると「抵当権」が設定されます。担保ですね。

返さないときは折角買ったお家とられちゃいます。売却したお金を優先的に回収できる権利みたいなものです。

「諸費用ローン」にも「抵当権」が設定されますが「諸費用」って担保がありません。いわゆる「無担保の信用貸し」みたいなものです。

でも「フリーローン」と違って「低金利」です。だから審査は変わってくるんでしょうね。

しかし「フリーローン」と違って使い道は「住宅購入時の諸費用」と決まっています。

借りたい人は申し込みましょう。

 

諸費用ローン・フルローンの借りれる項目

借りれる項目


諸費用ではどのような項目を借りることができるのか?

  • 印紙代
  • 登記費用
  • 火災保険料
  • 銀行保証料
  • などなど


最後になどなどと書いてしまいましたが住宅関連ならほとんどフツー借りられます。

以下のものも借りた人もいらっしゃいます。

  • 家具・家電
  • 引っ越し費用
  • インスペクション

「諸費用ローン」の基本は見積書や領収書がでる項目です。見積書や領収書が必須となる銀行が大半です。

ただ中には「領収書がでない費用でも数十万円程度なら不要」という金融機関もあります。

例えば「諸費用は総額で100万円」だったとしても、借りる「諸費用は150万円」くらいなら借りられる銀行もあります。

領収書や見積書が金融機関での決済に間に合わない場合でも、50万円くらいなら好きなものを購入できる資金を確保することもできます。

お家を買うといろいろモノ入りになりますからそんな金融機関を利用するのもいいかもしれませんね。

新築一戸建てなどは「エアコン」や「TVアンテナ」などの家電製品、また「カーテンレール」もついていないお家もあります。

これらの場合は「諸費用ローン」ではなく「物件のローン」として扱ってもらえる場合があります。

但し同じ売主の「契約書」が必要です。なので売主から買うという形になります。

契約書またはオプション契約書を結びましょう。同じ売主のオプション契約書であれば「本体のローン」としての取り扱いになります。

借りれない項目

「諸費用ローン」で借りることができない項目もあります。

代表的なものは「住宅ローン事務手続き代行費」です。

これは不動産屋に銀行ローンを任せたときに不動産屋から請求されるケースがあるようです。

一般的に「銀行ローンは難しい・めんどくさい・分かりにくい」などの認識がお客様にあります。

なので「代行して手続きしますよ」ということで中には十万円以上もの費用を請求してくる不動産業者が存在します。

この費用は借りることはできません。

お家を購入する、というのは経験が少ない方が多いですから「銀行ローンをお手伝いしますよ」とか「提携ローンだから通りやすい」や「ウチから出すと金利が安くなる」などという業者も存在します。

アドバイスさせていただくのであれば、銀行の担当者に相談してみてください。手取り足取り教えてくれ誰でもできます。

住宅購入は大きな金額が動きますのでこコレ以外にも、よく分からない費用を請求されていることがありますので注意が必要です。

固定資産税等清算金はきんゆう決済時に精算するというのが一般的です。

これは必要な費用なのですが金融機関によっては借りることができない場合があります。こちらもご注意ください。


諸費用ローンの金利は高い?

諸費用ローンは借りることができたけど金利はどうなんだろう?

長い期間を組む住宅ローンの金利は大切です。

Q:諸費用ローンの金利は高い?

A:「銀行によります」・「人によります」

諸費用ローンを「借りた場合」「借りない場合」と比較すると

  • 「物件100%ローン」も「諸費用ローン」も同じ金利
  • 「諸費用ローン」のみ金利が高い
  • 「物件100%ローン」も「諸費用ローン」も金利が上がる



実態はこんな感じですので金融機関は選びましょう。

またローンを借りると「抵当権」がつきます。

「物件」と「諸費用」それぞれに「抵当権(2本)設定」する金融機関もあります。

「物件+諸費用」の合算で「抵当権(1本)設定」するところもあります。

「抵当権(2本)設定」だと「物件」と「諸費用」の2つのローン契約、ということですので「銀行手数料(2倍)」かかり「抵当権設定」は気持ち高くなる場合があります。

「人によります」って答えなんですが

これは住宅ローンの審査がギリギリの人などは顕著でして「諸費用ローン借りると保証料2倍です」なんてこともあります。

「保証料2倍?」高っ!です。そうなると諸費用の総額が凄く高くつきます。

こういったところもご注意ください。

参考にされてください。

 

諸費用やその他の住宅ローンについては下記の記事・下記の住宅ローン関連記事などを参考にしてください。

詳しい諸費用明細などは下の記事をご覧ください

新築一戸建て買う時の諸費用はいくら

中古マンション買う時の諸費用はいくら?

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福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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