【節約】中古マンションの諸費用は安くできる|知らないと損するかも

2019-11-14


中古マンションの購入時には「物件価格」以外に「諸費用」が必要です。


諸費用が必要なのは知っている。
具体的にいくらかかるんだろう。
節約して安くする方法はないの?
そんな疑問にお答えします。


100万円以上「諸費用」を節約できた人の内容も記しました。

中古マンション購入時の諸費用は節約できる


こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元です。


中古マンションの購入時にかかる
仲介手数料が安くなる会社です。

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中古マンション購入時の諸費用。


実際の明細を使って実例を使ってくわしく解説します。


中古マンションの諸費用。一般的には「物件価格」の7%~10%程度ともいわれます。


なので3000万円の中古マンションなら200万円~300万円も必要になります。


ウチの場合は仲介手数料が無料または半額なので安いです。


普通の諸費用が知りたい方向けに、一般的な不動産屋でかかる諸費用も掲載しておきます。


諸費用がいくら必要なのか?
いくら安くなったのか?


当社での事例を使って解説します。

  • こんなことが分かります
  • 中古マンションの諸費用
  • 節約例
  • 節約方法
  • 気を付けよう!謎の諸費用


まずは実例を知りましょう。

節約実例1|中古マンション諸費用

実例1:実行年2020年

中古マンションの諸費用

価格:2,900万円
諸費用:53万円

1 印紙代(契約書) 10,000円
2 登記費用(移転・設定) 202,000円
3 固定資産税等清算金 85,988円
4 管理費等清算金 22,605円
5 仲介手数料 0円
6 印紙代(ローン) 20,400円
7 事務手数料(金融機関) 55,000円
8 保証料(金融機関) 0円
9 火災保険 133,360円
合計 529,353円

解説

中古マンションの諸費用が約53万円。

 

ローンの利用:2900万円(物件価格100%)

 

仲介手数料が0円(無料)でした。

これは当社が仲介手数料無料で扱える物件だったため。

 

銀行ローンの「保証料」を内枠方式を選択しました。

ローンで必要な保証料。

 

35年ローンでは借入金額の「約2%程度」が目安です。

 

なので一般的には借入金額が2,900万円であれば約60万円が必要。

 

その保証料を内枠方式(分割払いのようなイメージ)を選択。

 

今回のケースでは住宅ローン金利に「0.2%」の金利を上乗せ。

 

保証料の支払いは0円となりました。

 

火災保険は、期間:10年一括払いです。

住宅ローン期間は加入義務のある火災保険。

 

10年を選択したのは申込期間が最長10年だから。

 

10年後に、また継続手続きを忘れずに。



節約実例2|中古マンション諸費用

実例2:実行年2020年

中古マンションの諸費用

価格:1,300万円
諸費用:82万円

1 印紙代(契約書) 10,000円
2 登記費用(移転・設定) 316,200円
3 固定資産税等清算金 65,915円
4 管理費等清算金 29,329円
5 仲介手数料 0円
6 印紙代(ローン) 20,000円
7 事務手数料(金融機関) 33,000円
8 手数料(金融機関) 220,000円
9 火災保険 123,190円
合計 817,634円

解説

中古マンションの諸費用が約82万円。

 

ローンの利用:1000万円

 

仲介手数料が0円(無料)でした。

これは当社が仲介手数料無料で扱える物件だったため。

 

登記費用が高め。

築年数が経過している中古マンションは軽減税率の対象外。

 

なので割高感を感じますね。

 

ローンは手数料型を選択

35年ローンでは借入金額の「2%」でした。

 

税別なので22万円でした。

 

火災保険は、期間:10年一括払いです。

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中古マンション諸費用の節約方法

中古マンションの諸費用を節約しましょう。


何が節約できるかを知るためには諸費用の内訳を知る必要があります。


中古マンションの諸費用は自分でざっくり計算できます。


計算する前に内訳を列記します。

中古マンションの諸費用の内訳

  • 収入印紙
    売買契約書や住宅ローン(金銭消費貸借契約書)に貼付します。

  • 登記費用
    土地建物の移転登記・住宅ローン利用の場合は抵当権設定登記を行います。

  • 固定資産税
    固定資産税と都市計画税を決済日に日割清算します。

  • 管理費
    管理費を日割清算。

  • 修繕積立金
    修繕積立金を日割清算。は管理組合に積立です。

  • 仲介手数料
    中古マンションを購入した際に媒介した不動産会社に支払う手数料。
    速算式(物件価格×3%+6万円※税別)400万円以上の場合
    少し宣伝。
    ※ウチはコレが無料で取り扱える物件がたくさんありますのでからお気軽にお問い合わせてください。

  • 事務手数料
    ローンを利用する際、金融機関に支払う事務手数料。目安は3万円~5万円※税別。

  • 保証料 
    ローン審査をする保証会社に支払う保証料。
    保証料は35年ローンであれば借入金額の約2%が目安。
    保証料ではなく手数料タイプっていうプランもあります。

  • 火災保険
    保険会社に支払います。期間は最長10年です。

中古マンション諸費用の計算例


一般的な諸費用一覧の計算例です。


物件価格3000万円の場合です。

諸費用内訳(物件価格3,000万円・融資3,000万円利用の場合)
1 印紙代(契約書) 10,000円
2 登記費用(移転・設定) 約350,000円
3 固定資産税等清算金 約50,000円
4 管理費等 約20,000円
5 仲介手数料 1,056,000円
6 印紙代(ローン) 20,000円
7 事務手数料(金融機関) 33,000円
8 保証料(金融機関) 約620,000円
9 火災保険 約100,000円
合計 約2,259,000円


合計で約226万円が諸費用として必要です。


これ以外の項目で請求してくる不動産屋もたくさんあります。


分からない項目のものはしっかり確認しましょう。


中古マンション諸費用|節約して安くする


中古マンション購入時の諸費用を節約して安くしよう。

100万円以上の節約例

諸費用内訳(物件価格3,000万円・融資3,000万円利用の場合)
1 印紙代(契約書) 10,000円
2 登記費用(移転・設定) 約350,000円
3 固定資産税等清算金 約50,000円
4 管理費等 約20,000円
5 仲介手数料 0円
6 印紙代(ローン) 20,000円
7 事務手数料(金融機関) 33,000円
8 保証料(金融機関) 約620,000円
9 火災保険 約100,000円
合計 約1,183,000円

合計約226万円が100万円以上節約でき約118万円になりました。


理由は「仲介手数料が無料」だったです。


仲介手数料割引を行っている不動産屋で、無料で取り扱える物件の場合、100万円以上も諸費用が安くなることもあります。


諸費用の中で一番高いのが仲介手数料です。


弊社の様に仲介手数料が無料または半額などを行っている不動産屋では、同じ物件でも諸費用を節約し安くすることができます。


中古マンションの諸費用を更に安くする


節約方法ではありませんが、内訳の項目にある「銀行の保証料」は内枠方式にすると、費用は安くなります。


内枠方式とは、金利組込み型とも呼ばれています。


表にある通り3000万円借りた場合の保証料は約62万円です。これを支払わずに、金利に組み込む方法です。


約62万円を支払わない代わりに、金利に0.2%上乗せします。


保証料の分割払いのようなイメージです。


諸費用の合計が約118万円でしたが、62万円軽減され、約56万円の諸費用で済みます。

住宅ローンの諸費用についてくわしくはこちら
参考【節約】住宅ローンの諸費用
参考【計算】住宅ローンの諸費用

中古マンション諸費用ローン


中古マンションの購入には、ローンを利用することが一般的です。


「諸費用もローンを組めるの」という質問を受けることがあります。


諸費用もローンが組めます。


諸費用もローンを組むことをフルローンとも呼びます。


くわしくは違う記事で紹介していますので、そちらを参照してください。
参考諸費用ローンのこと
参考【実例】中古マンションの諸費用ローン


中古マンション|謎の諸費用


中古マンション購入の諸費用。


内訳は仲介会社によって違う?


違います。


同じような中古マンションでも購入する不動産会社によって異なることがあります。


また私が以前に働いていた会社で、よく分からない名目で実際にお客様に請求していた項目もあります。

住宅ローン事務手続き代行費


住宅ローン事務手続き代行費


よく分からない諸費用の代表的なものです。


謎の諸費用です。


住宅ローン事務手数料や代行費と呼ばれるもの。


何コレ?
と思った方も居るでしょう。私が以前に勤めていた会社でお客様に請求していました。


現在もこの項目を諸費用として請求している不動産会社があります。


簡単に説明しますと


「住宅ローンの手続きを不動産会社がやるのでお金ください」というもの。


「ウチから持ち込めば金利が安くなりますよ」など謎トークを平気でする営業マンもいました。


しかしお客様は初めてのことばかりなのでわからなかったんでしょう。


中古マンションの諸費用に疑問を感じたときの確認方法


「この諸費用は何?」って思ったら確認しましょう。

確認方法は「銀行に聞く」です。


具体的には「住宅ローンの相談」をしてください。


「住宅ローンを借りたいです。諸費用も借りたいです。」と電話でもOK。


先に不動産会社には諸費用明細を作ってもらっておきましょう。


「この項目の住宅ローン事務手続き代行費は借りれますか?」って聞きます。


「ダメです」って言われます。


「諸費用ローン」で借りられない「謎の諸費用」です。


不動産会社は当たり前のように請求しますが、当たり前ではありません。


謎の諸費用は他にもあるかも知れません。


しっかり一つ一つ確認しましょう。


※金融機関によっては「固定資産税等清算金は借りれません」っていうところもあります。これは節約できませんし費用として必ず要りますので注意してください。

まとめ

中古マンションを買うときに必要な費用は「物件価格」以外に「諸費用」が必要。

 

「諸費用」の目安は「物件価格」の約8%必要。

 

「諸費用」は節約できる。

 

わからない謎の諸費用は「しっかり確認しましょう」


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  • この記事を書いた人

福元 雄二(ふくもと ゆうじ)宅地建物取引士

株式会社 LIC 代表(無料仲介ネット運営) ネコ保護しました。野良につきなつきません。その子を正社員として採用。毎日事務所に居ます。一緒に居ると楽しい。私も事務所にいることが多くなりました。なのでブログ書き始めした。お家探しの方々にお役に立てると嬉しいです。

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