中古マンションを購入したい！
物件価格以外に「諸費用」がかかります。
リフォームを考えている人もいます。
諸費用やリフォーム代も含めて住宅ローンを借りることを「フルローン」を組むと言います。
フルローンで中古マンション｜購入した人・ダメだった人・対策して購入した人
目次
こんにちは。
「無料仲介ネット」の福元です。
職業は不動産屋です。
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中古マンションの購入時には諸費用もローンを組みたい。
気に入って買いたいけど
「設備がボロいのでリフォームが必要」なんてこともあります。
中古マンション購入時に「諸費用」・「リフォーム」までフルローンで組んだ事例を分かりやすく解説します。
中古マンションのフルローンとは
フルローンで中古マンションを買った人はたくさんいます。
でも全員がフルローンを絶対に組めるわけではありません。
フルローンが組めなかった人・組めない人もいます。
この記事ではこんなことがわかります。
- フルローンで買った人
- フルローンがダメだった人
- フルローンがダメだった人の対策方法
フルローンって何？
フルローンの定義（種類）
- 物件価格１００％
- 物件価格１００％＋諸費用
- 物件価格１００％＋諸費用＋リフォーム
物件価格１００％だけでもフルローンと呼びます。
物件価格１００％だけでなく「諸費用」や「リフォーム費用」を借りることもフルローンと呼びます。
諸費用まで借りる場合の「フルローン」は「オーバーローン」とも呼ばれています。
フルローン（オーバーローン）とは「頭金なし」で中古マンションを購入することを言います。
フルローンで購入した人
フルローンで中古マンションを購入した例はいくらでもあります。
なので実際に弊社からフルローンで購入した実例を挙げます。
フルローンが通ったのはどんな人？
フルローンが通った人とは？
- Q：通ったのはどんな人？
- A：会社員の方です。
フルローンが通っているのは会社員の方です。
これは「所得の安定性」が住宅ローン審査で重要視されるからです。
フルローンを利用した人の年令は？
年令はいくつくらいの人が利用したの？
- 年令は？
- バラバラです。
利用している人の年令はバラバラ。
実際、ウチではこんな感じです。
- ２０代の人
- ３０代の人
- ４０代の人
単純に年令が高くなるにつれ「住宅ローンの審査」は厳しくなっていきます。
しかし「若いから」といって必ずフルローンが組めるわけではありません。
「頭金を〇割入れてください」などの条件が付くこともあります。
中古マンションの頭金についてのくわしくは以下の記事を参照ください。
中古マンションの頭金
フルローンでも手付金は必要です
フルローン利用の場合「頭金なし」でも大丈夫ですが「手付金」は必要です。
手付金はあとで返ってきますが、いくらか「手付金」は必要です。
中古マンションの手付金については以下の記事を参照ください。
参考：中古マンションの手付金
諸費用・リフォームもフルローン
リフォームもローンが組めます。
中古マンションは設備が古くリフォームが必要な場合があります。
リフォームはいくらまで借りられるの？
水廻りなどを交換すると費用も結構かかります。
リフォーム費用が高くなるとフルローンが組めるかどうかが気になります。
借入可能額は年収と年令で決まります。
自分の年収では「いくらローンが組めるか」を把握しておきましょう。
年収別で３５年ローンだと借入可能額はこんな感じです。
- 年収：３００万円＝約１８００万円
- 年収：４００万円＝約２９００万円
リフォームをフルローンを考えている方は「物件」と「リフォーム」の費用を予め計算しておきましょう。
年収と借入可能額については以下の記事を参照ください。
参考：年収でわかる借入可能額
リフォームを予定している人は費用や流れなど知っておく必要があります。
中古マンションのリフォームについてのくわしくはこちらの記事を参照ください。
参考：中古マンションのリフォーム
フルローンがダメだった人
フルローンを申し込んで（否決）になった人は、なぜダメだったのか？
一番多いのはフルローンがどうこうよりも
そもそも住宅ローンの審査がダメな方。
これは
過去の借入状況などが影響していることが多いです。
過去の借入状況が大丈夫なら
フルローンが通るのかといえば、そう単純でもありません。
大きな一つの要因として「年令」があります。
フルローンは年令は大きな要因
フルローン審査では年令は大きな要因となります。
６０才でフルローンを申し込んだ人
６０才でフルローンを申し込んだ人がいます。
自己資金がなかったワケではありません。
内容はこんな感じ
- 夫：７０才
- 妻：６０才
住宅ローンの申し込みは６９才まで。
なので６０才の奥さん単独で申込み。
- 年収：３８０万円
- 職業：介護職
物件は
リフォーム済みマンション
- 物件価格：１８８０万円
- 申込金額：１８８０万円
審査結果
- 審査回答：１２００万円
物件価格の不足分「６８０万円」と「諸費用」を自己資金として出せば購入できます。
年令が高くなるとフルローンはキビシイ傾向
申し込んだ銀行の完済年齢は７９才でした。
６０才なので「１９年ローン」となります。
普通に考えると「６０才」だと
あと何年働けるか？（何年返済できるか？）となります。
事前にローン担当者に聞くと
「１０００万円くらいの回答」かな？との回答予想。
介護職の「資格」をお持ちでしたので審査はプラスに見てもらえたようです。
回答結果の１２００万円は銀行もよく頑張ってくれたと思います。
自己資金はお持ちでしたが、老後の資金を考えると、預貯金が「ほぼ０円」になるとのことでした。
なので
この方は購入を断念しました。
フルローンがダメな人は「そもそも住宅ローンが難しい人」
繰り返しになりますが「フルローン」がダメな人は「そもそも住宅ローン」が難しい人です。
住宅ローン審査がダメな場合は様々な要因が考えられます。
審査基準をよく知った上で対処していく必要があります。
住宅ローン審査のくわしくはこちらの記事を参照ください。
参考：住宅ローン審査のこと
対策してフルローンで購入した人
中古マンションの購入時に「フルローン」を申し込み、思ったような回答が得られないときもあります。
そんな時は、何がダメだったかを考え対策します。
対策は２つ｜フルローンがダメだったとき
ダメだった理由の多くは「その他の借入」です。
また物件の評価が影響することも有ります。
フルローンがダメだったときの理由（対策）は２つあります。
- １．他の借入があれば完済する
- ２．銀行を変更する
他の借入があれば完済する
フルローンを申し込むとき
申し込める金額は人によって違います。
申込める金額＝借入可能額といいます。
借入可能額は年収で決まります。
本来なら問題ない申込金額でも、他に借入があると減額や否決になったりします。
よくあるのは車のローンです。
他のショッピングローンなども同じ扱いになります。
リボ払いもフルローンに影響？
「リボ払い」も借入になります。
意外と思われる人が多いのですがクレジットカードでリボ払いを設定していると借入になります。
他に借入があると借入可能額が低くなります。
なので
他の借入でがフルローンに影響している場合は完済などを検討しましょう。
要注意
他の借入を返済しても、スグには（完済）したと認めてくれない銀行があります。
この場合は完済しても意味がありません。
必ず事前に確認しましょう。
車のローンと住宅ローンのくわしくは以下の記事を参照ください。
参考：車のローンと住宅ローン
リボ払いと住宅ローンのくわしくは以下の記事を参照ください。
参考：リボ払いと住宅ローン
銀行を変更する
フルローンが通りやすい銀行に変更する。
銀行を変更する理由はいくつかあります。
- １．借入可能額が違う
- ２．中古マンションの評価が違う
変更する理由１．借入可能額が違う
借入可能額は一律ではありません。
借入可能額は銀行によって変わります。
同じ年収でも借入可能額が多いところもあります。
多く借りられる銀行の方がフルローンの審査は通りやすい、とも言えます。
同じ年収でも、借入可能額が多い銀行に変更することも検討しましょう。
変更する理由２．中古マンションの評価が違う
同じ中古マンションでも評価が銀行によって違います。
審査では「中古マンションの価値」も評価対象になります。
たとえば
２０００万円で流通している中古マンションでも、銀行によっては「価値は２０００万円未満」とする銀行も存在します。
これは各銀行の「担保評価」の算定方法が違うだけなのですが、中古マンションの「評価」が低くなる銀行ではフルローンが難しいことがあります。
この様な場合も銀行の変更を検討しましょう。
中古マンションの住宅ローンについてのくわしくは以下の記事を参照ください。
参考：中古マンションの住宅ローン
フルローンで中古マンション購入時の注意点
フルローンでも諸費用の全額が借りられず不足することがあります。
フルローンなのに諸費用が不足する？
中古マンションをフルローンで借入しても諸費用が払えないことがあります。
諸費用ローンは物件価格の（５％）や（１０％）が上限など規定があります。
銀行によっては物件価格以外の借入は「５％まで」までがフルローンとなります。
「一般的な諸費用」は「物件価格」の７％～１０％と言われています。
なので
５％しか借りられない銀行では諸費用を支払うことができません。
諸費用を安くしよう
一般的な諸費用は「物件価格」の７％～１０％。
フルローンを申し込む前に必ず「資金計画」を立てておきましょう。
また諸費用が安いとフルローンも組みやすくなります。
諸費用で一番高いのが仲介手数料です。
弊社のような
仲介手数料（無料・半額）の不動産屋から購入するとフルローンも通りやすいと言えます。
フルローンのこと・中古マンション購入のことなどお気軽にご相談ください。
中古マンション購入には
諸費用などたくさんお金が必要です。
仲介手数料（無料・半額）で節約しましょう。
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